München/Hamburg – Wer im Großraum München lebt und nach einer finanzierbaren Immobilie oder einer bezahlbaren Mietwohnung sucht, der wird neidisch auf den Rest der Republik schauen. Eine gängige Faustregel besagt, dass Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten sollte. Nimmt man diese Grenze als Maßstab, wären 70 Quadratmeter Wohneigentum in 386 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland für den durchschnittlichen Haushalt finanzierbar. Dies haben die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2019 berechnet. Im Durchschnitt zahlen die Bürger 15,7 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Finanzierung eines Eigenheims. Die Experten kalkulierten dabei mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent, 20 Prozent Eigenkapital und 20 Jahren Tilgungszeit. Und: Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht einbezogen.
Bei den Mieten liegt die Einkommensbelastung laut Wohnatlas sogar in allen Kreisen und kreisfreien Städten unterhalb der 30-Prozent-Schwelle. Im Schnitt zahlen die Bürger sogar nur 13 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete. Allerdings stellt sich angesichts der Zahlen aus München die Frage, was Durchschnittszahlen wert sind. Denn laut den Berechnungen muss man auch in Bayerns Metropole „nur“ 25,2 Prozent des Einkommens für die Miete ausgeben. Der Haken: Zugrunde liegt dabei ein Durchschnittseinkommen von 57 915 Euro/Jahr. Davon können auch im reichen München viele nur träumen. Zum Vergleich: Das Durchschnittseinkommen im gesamten Bundesgebiet liegt bei rund 34 000 Euro.
Interessant: In vielen Regionen wäre es sinnvoller, ein Eigenheim zu finanzieren, als in Miete zu wohnen. Käufer im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt müssen im Schnitt nur sechs Prozent ihres Haushaltseinkommens für den Erwerb einer Wohnung aufwenden – für die Mietzahlung wären dagegen zwölf Prozent des Einkommens fällig. Allerdings weisen die Experten darauf hin, dass in strukturschwachen Gegenden bei Immobilien erhebliche Wertverluste eintreten können.
In den Metropolen ist die Relation zwischen Miet- und Kaufpreisen erwartungsgemäß oft weniger günstig für Immobilienkäufer. Während die Mietbelastungen in allen Großstädten im Schnitt noch unter der 30-Prozent-Marke liegen, muss für den Kauf in vier der sieben größten Städte mehr aufgewendet werden. In Deutschlands teuerster Stadt München waren es im vergangenen Jahr im Schnitt 46,8 Prozent, in Berlin 38,5 Prozent, in Hamburg 34,8 Prozent und in Frankfurt am Main 36,3 Prozent des örtlichen verfügbaren Haushaltseinkommens. Unter der 30-Prozent-Grenze landen Stuttgart, Köln und Düsseldorf.
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährliche Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die aktuelle Analyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.