Berchtesgaden/Schönau – Geschlossene Rollläden – und das die längste Zeit im Jahr: Zweitwohnungsbesitzer sind selten da. Dabei wird Wohnraum knapper. Die Preise explodieren, Einheimische finden keine Bleibe. Tourismus–orte von Berchtesgaden bis Sylt ringen mit diesem Phänomen. Vielfach liegt die Zweitwohnungssteuer schon bei 20 Prozent der Kaltmiete. Das spült Geld ins Gemeindesäckel, schreckt aber betuchte Interessenten kaum ab. Berchtesgaden und Schönau am Königssee gehen einen in Deutschland neuen Weg: Die oberbayerischen Gemeinden haben einen Zweitwohnungsstopp verhängt. Das könnte Schule machen.
Denn nicht zuletzt sind Wohnungen weiter auch als Geldanlage gefragt – nicht nur in attraktiven Städten, sondern auch in anderen begehrten Lagen, etwa an der Nord- und Ostsee oder wie eben im Süden Bayerns.
Ruhpolding in den Chiemgauer Alpen ist Berchtesgaden schon gefolgt. Er wolle damit ein Signal setzen, sagt Bürgermeister Claus Pichler (SPD). Baugrund sei begrenzt. Die Natur rundum sei es, was Touristen schätzten. Und während für die einen Wohnen immer schwerer finanzierbar sei, könnten sich andere Zweitwohnungen leisten. „Wir können nicht ewig auf der Wohlstandswelle schwimmen.“ Auch Kreuth im Tegernseer Tal plant ein Zweitwohnungsverbot. „Wir haben einen Entwurf vorbereitet und zur rechtlichen Prüfung vorab dem Gemeindetag zugeleitet“, sagt Bürgermeister Josef Bierschneider (CSU). Wahrscheinlich nach der Sommerpause solle die Satzung beschlossen werden.
Die Satzungen von Berchtesgaden und Schönau hatten über Bayerns Grenzen hinaus Aufmerksamkeit erregt. Damit ist eine Nutzung als Zweitwohnung genehmigungspflichtig – und diese Genehmigung wird im Regelfall versagt, wie Berchtesgadens Bürgermeister Franz Rasp (CSU) sagt. „Wir wollen verhindern, dass Wohnraum leer steht.“ In einer Handvoll Fälle sind laut Rasp schon ablehnende Bescheide ergangen. Ein Interessent habe von sich aus vom Kauf einer Wohnung abgesehen. Ein anderer, der schon eine Eigentumswohnung im Ort besitzt, wollte dort einen Zweitwohnsitz anmelden – abgelehnt: „Ziehen Sie her und melden Sie den Erstwohnsitz an – oder vermieten Sie.“ Bestehende Zweitwohnungen hätten aber Bestandsschutz.
Die Schönauer Satzung ist noch strikter. Die Nutzung als Zweitwohnung wird schon vor einem Verkauf ausgeschlossen. Ein Eigentümer habe daraufhin Wohnungen nicht mehr verkauft, sondern als Mietwohnungen belassen, berichtet Bürgermeister Hannes Rasp (CSU). Schönau hatte laut Rasp schon Anfang der 1990er-Jahre eine Vorläuferregelung, die aber wieder aufgehoben wurde, weil damals Zweitwohnungen nicht mehr gefragt waren.
Derzeit aber hält gerade im südlichen Oberbayern die Nachfrage an. Etwa in Tegernsee, wo auch der russische Milliardär Alischer Usmanow und Bayern-Kapitän Manuel Neuer Villen besitzen, war die Zahl der Nebenwohnsitze binnen zehn Jahren um 24 Prozent gestiegen. „Das ist nicht gesund“, sagt Bürgermeister Johannes Hagn (CSU). Das Problem seien nicht Millionäre wie Neuer oder Usmanow, deren Anwesen abseits lägen, sondern die Belegung normaler Wohnungen. Hoteliers fänden kein Personal, „weil sie keine Wohnungen für die Leute haben“. Seit die Stadt im Januar 2018 die Zweitwohnungssteuer auf 20 Prozent erhöht hat, gebe es erstmals einen leichten Rückgang. Ob Tegernsee Berchtesgaden folgt, sei offen. „Wir müssen erst einmal sehen, ob das Modell Bestandskraft hat.“
Auch wenn es in Österreich und in der Schweiz schon ähnliche Vorstöße wie in Berchtesgaden gegen „kalte Betten“ gibt – für Deutschland ist der Stopp für neue Zweitwohnungen bisher ein Pilotmodell. Mehrere Rathauschefs halten es für möglich, dass die Regelung angegriffen wird – wie die Zweitwohnungssteuer, gegen die vielfach geklagt wurde.
Die neuen Satzungen fußen auf dem Baugesetzbuch. Es gesteht Tourismusregionen zu, die Nutzung von Räumen als Nebenwohnung einer Genehmigung zu unterstellen, wenn sie an mehr als der Hälfte der Tage im Jahr unbewohnt sind. Allerdings gibt es dafür Auflagen.
„Diese Regelung gilt für Orte, die überwiegend vom Fremdenverkehr bestimmt sind“, sagt Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund. Sie sei nicht in jeder Kommune anwendbar. „Das wäre ein erheblicher Eingriff in Eigentumsrechte.“ Städte wie München, Hamburg oder Berlin können den Weg demnach nicht beschreiten. Berchtesgadens Vorgehen gegen die Rollladensiedlungen sei aber unterstützenswert, sagt Düsterdiek. „Wir halten das für einen sinnvollen Ansatz.“