München – Mit dem Baukindergeld wollte der Staat den Neubau von Häusern und Wohnungen ankurbeln. Jetzt ergab die jüngste Immobilienmarktanalyse (IMA) des Beratungsinstituts Gewos: Dieses Ziel wurde verfehlt. Zwar legten die Verkäufe 2018 zu. „Nach Rückgängen von 0,7 Prozent 2016 und 0,8 Prozent 2017 ist die Zahl der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern im vergangenen Jahr um 2,1 Prozent gestiegen“, sagt Sebastian Wunsch, der bei Gewos für die Studie verantwortlich ist. Doch die Entwicklung ist, so Wunsch, „insbesondere auf steigende Bestandstransaktionen zurückzuführen“. Gekauft werden also Altbauten. Dagegen sei der Verkauf von Neubauten „um 4,0 Prozent zurückgegangen“.
Und auch regional wirkt der Effekt des Baukindergelds vor allem dort, wo es auf dem Wohnungsmarkt nicht allzu eng ist. In Thüringen (plus 10,3 Prozent) oder in Schleswig-Holstein (plus 8,8 Prozent). Dagegen tut sich in den Brennpunkten des Wohnungsmarktes nicht viel: Frankfurt – minus 13,4 Prozent, Stuttgart – minus 4,0 Prozent, München – minus 3,6 Prozent.
Allerdings zeigen die absoluten Zahlen, dass in München kaum mehr Ein- und Zweifamilienhäuser zu haben sind. Es wurde 945 davon verkauft für insgesamt 1,31 Milliarden Euro. Das Häuschen in der Landeshauptstadt kostet also im Durchschnitt fast 1,4 Millionen Euro.
Etwas mehr tut sich in München bei Eigentumswohnungen. Insgesamt wurden 9846 verkauft. Allerdings sind auch hier neue Wohnungen für Normalverdiener nicht mehr zu bezahlen. Bei den rund 2700 neuen Eigentumswohnungen, die verkauft wurden, lag der durchschnittliche Preis bei 8100 Euro pro Quadratmeter. Da kleinere Wohnungen meist höhere Preise pro Quadratmeter erzielen, kommt es durchaus vor, dass in München für ein Appartement mit 30 Quadratmetern mehr bezahlt wird als die 267 000 Euro, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus im gesamtdeutschen Durchschnitt kostet. Kein Wunder, dass die Zahl der Verkäufe zurückgeht. Bei neugebauten Eigentumswohnungen um 9,1 Prozent.
Noch etwas ist in der Münchner Metropolregion außergewöhnlich: In anderen Großstädten entlädt sich der gewaltige Druck auf dem Wohnungsmarkt in stadtnahe Landkreise. Beispielsweise stiegen die Verkäufe von Eigenheimen im Landkreis Pinneberg im Hamburger Umfeld um 23,6 Prozent.
Im Main-Kinzig-Kreis im Umland von Frankfurt betrug der Zuwachs 19,0 Prozent. Ähnliche Entwicklungen sind im Umland von Köln, Düsseldorf oder Hannover festzustellen. Doch in München ist dergleichen inzwischen kaum mehr wahrzunehmen. Nur bis zu zwei Prozent reichen die Zuwächse bei Eigenheimen im gesamten Speckgürtel. Teilweise gibt es auch Rückgänge von bis zu sechs Prozent. Nur ein Landkreis aus der Region bildet da eine Ausnahme: Erding. Hier nahmen die Verkäufe um 22 Prozent zu. Auch hier stiegen die Preise deutlich. Die Umsätze bei diesen Verkäufen kletterten nämlich um 29 Prozent. Auch im Landkreis Erding pendelt sich das Preisniveau deutlich über 600 000 Euro fürs Eigenheim ein. Kein Wunder, dass es auch dort überwiegend die günstigeren Varianten sind, also Doppelhäuser und Reihenhäuser, die den Eigentümer wechseln.
Das Baukindergeld fließt damit überwiegend in den Kauf von Bestandsimmobilien im Umland und führt vor allem in Regionen mit akutem Wohnraummangel kaum zu einer Belebung des Neubaus – für den es eigentlich gedacht ist. Und es kann dazu führen, dass die angestammte Bevölkerung aus den nun besonders gefragten Bereichen verdrängt wird. MARTIN PREM