München – Hongkong, Tokio, Miami, Los Angeles, Stockholm, Paris oder Singapur: Diese Städte klingen groß, glamourös und vor allem sehr teuer. Was die Abgehobenheit der Immobilienpreise angeht, müssen sich München oder Frankfurt im Vergleich aber nicht verstecken, ganz im Gegenteil: In den beiden Städten scheint die Immobilienblase sogar noch größer zu sein. Das legt eine Analyse der UBS nahe.
Die größte Schweizer Bank hat eine Bilanzsumme von rund einer Billion Euro, gilt als Experte für Immobilientransaktionen und erstellt jedes Jahr einen Index für Immobilienblasen. Aktuell rangiert dort Frankfurt mit einem Indexwert von 2,21 hinter Toronto auf Platz 2 der Städte mit der größten Überbewertung auf dem Immobilienmarkt, München liegt mit 1,80 hinter Zürich und vor Hongkong auf Platz 4. Werte über 1,50 signalisieren ein akutes Blasenrisiko, erst unter 0,5 spricht die UBS wieder von fairen Hauspreisen.
Doch warum sind deutsche Städte so weit vorne in der Rangliste? „Dort haben sich die Preise am stärksten von der wirtschaftlichen Realität abgekoppelt“, erklärt Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege der UBS für Deutschland. Beispiel München: In Bayerns Landeshauptstadt sind die Realeinkommen seit 2010 um 20 Prozent gestiegen und die Mieten um 30 Prozent. Die Immobilienpreise haben sich inflationsbereinigt aber mit 115 Prozent mehr als verdoppelt. Ähnlich in Frankfurt, wo acht Prozent Einkommenszuwachs auf 28 Prozent Mietsteigerung und 110 Prozent Preiserhöhung bei Immobilien treffen.
Neben Faktoren wie einer extremen Knappheit von Wohnraum, einem robusten Arbeitsmarkt, viel Zuzug und niedrigen Zinsen wurden die Preise hier auch noch stärker von Investoren getrieben als in anderen Städten. „Die Einstiegspreise in München und Frankfurt waren im weltweiten Vergleich relativ günstig, da haben viele Anleger zugeschlagen“, weiß Kunkel.
Die Folge: Für die Bewohner sind die Städte fast schon unerschwinglich geworden. So müssen selbst Münchner mit guten Jobs laut UBS zehn komplette Jahreseinkommen für die Finanzierung einer Wohnung mit 60 Quadratmetern in der Nähe der Innenstadt aufwenden. In Frankfurt, New York und Zürich sind es acht Jahreseinkommen, in Mailand oder Stockholm sieben, in Dubai sechs, in Madrid oder Miami fünf. Allein seit Beginn der Pandemie können sich Münchner mit ihrem Gehalt rund ein Drittel weniger Wohnraum leisten, in Frankfurt sind es sogar 40 Prozent weniger.
Doch auch für Investoren wird die Luft dünn. Zum einen dauert es laut UBS in München mittlerweile 44 Jahre und damit so lange wie nirgendwo sonst auf der Welt, bis sich ein Wohnungskauf durch Mieteinnahmen refinanziert hat. In Frankfurt sind es 42 Jahre, in Tokio 30, in New York 20 und in Dubai 16. Anheben lassen sich die Mieten Dank Mietspiegel hierzulande aber nicht unbegrenzt. Zum anderen sind steigende Zinsen durch die langen nötigen Finanzierungslaufzeiten für Investoren in Deutschland ein besonders großes Risiko.
„Das alles verringert die Attraktivität von Immobilien“, sagt Kunkel. Er hält es für möglich, dass künftig weniger Investoren in München oder Frankfurt aktiv sind. Ein Indiz dafür gibt es schon, in den vergangenen zwölf Monaten sind die Immobilienpreise anders als zuvor nicht mehr zweistellig gestiegen, inflationsbereinigt sind sie sogar gefallen. Noch würden der starke Arbeitsmarkt und der akute Wohnraummangel einen Kollaps verhindern, doch das könne sich auch ändern, so die UBS: „Steigt die Arbeitslosigkeit in der aufziehenden Krise und erhöhen die Notenbanken die Zinsen weiter, fallen die wichtigsten Stützfaktoren für den Immobilienmarkt weg“, warnt Kunkel. „Ein Preisrückgang bis zu 20 Prozent in den kommenden Jahren wäre dann durchaus denkbar.“