Wiesbaden – Der Zinsanstieg und die hohe Inflation haben dem langen Immobilienboom in Deutschland ein jähes Ende gesetzt. Im Schlussquartal 2022 verbilligten sich Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser so stark wie seit 16 Jahren nicht mehr, wie das Statistische Bundesamt am Freitag in Wiesbaden mitteilte. Experten erwarten, dass sich der Preisrückgang dieses Jahr fortsetzt.
Wohnimmobilien verbilligten sich laut Bundesamt im vierten Quartal durchschnittlich um 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal. Es war der erste Preisrückgang binnen Jahresfrist seit Ende 2010. Stärker seien die Preise zuletzt im ersten Quartal 2007 gesunken mit minus 3,8 Prozent gemessen am Vorjahresquartal, schrieben die Statistiker.
„Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein.“ Gegenüber dem dritten Quartal 2022 war der Preisrückgang zum Jahresende mit minus 5,0 Prozent noch deutlicher – das war mehr als von Fachleuten erwartet.
Sowohl in den Städten als auch in ländlichen Regionen gab es im Schlussquartal 2022 größtenteils Preisrückgänge. Dabei verbilligten sich Ein- und Zweifamilienhäuser stärker als Eigentumswohnungen. So fielen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in kreisfreien Großstädten um 5,9 Prozent zum Vorjahresquartal, während die Preise für Eigentumswohnungen um 1,0 Prozent sanken. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren Häuser 5,5 Prozent günstiger, Eigentumswohnungen dagegen leicht teurer.
Selbst in den Metropolen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – fielen die Preise im Schnitt: Für Ein- und Zweifamilienhäuser musste 2,9 Prozent weniger bezahlt werden, für Wohnungen 1,6 Prozent weniger als vor einem Jahr. Mit den Zahlen wird die Trendwende am Häusermarkt deutlich, nachdem der lange Immobilienboom seit 2010 die Preise immer höher getrieben hatte. Im Gesamtjahr 2022 verteuerten sich Wohnimmobilien wegen der Zuwächse in den ersten drei Quartalen zwar noch um 5,3 Prozent zum Vorjahr. 2021 war das Plus aber mit 11,5 mehr als doppelt so groß gewesen.
Grund für das Ende des Booms sind die Leitzinserhöhungen der großen Notenbanken im Kampf gegen die hohe Inflation, die sich auch bei den Bauzinsen auswirken. So haben sich die Zinsen bei Krediten mit zehnjähriger Zinsbindung binnen gut eines Jahres von knapp einem Prozent auf fast vier Prozent vervierfacht. Das führt dazu, dass die Monatsraten für Zins und Tilgung um hunderte Euro höher liegen als zuvor. Der Immobilienkauf ist daher für viele Menschen nicht mehr leistbar. Ohnehin ist wegen der Inflation das Geld bei vielen Menschen knapp, und Banken prüfen Finanzierungen kritischer. Makler berichten von viel weniger Anfragen für Immobilien als früher.
Der Zinsanstieg hat auch zu einem Einbruch im Geschäft mit Baufinanzierungen geführt. Im Januar lag das Neugeschäft inklusive Verlängerungen laut Bundesbank bei 12,7 Milliarden Euro – fast die Hälfte weniger als im Vorjahresmonat. „Bei Kapitalanlegern ist das Interesse an Immobilieninvestments gesunken, bei Eigennutzern die finanzielle Machbarkeit“, sagte Michael Neumann, Chef beim Kreditvermittler Dr. Klein, kürzlich.
Fachleuten zufolge dürfte sich der Trend sinkender Immobilienpreise fortsetzen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hält dieses Jahr einen Rückgang um bis zu zehn Prozent für möglich, die DZ Bank erwartet Nachlässe von vier bis sechs Prozent. Unstrittig ist, dass der Immobilienmarkt zuletzt überhitzt war. Ende 2022 lagen die Immobilienpreise in den Städten um 20 bis 45 Prozent über dem gerechtfertigten Niveau, wie die Bundesbank errechnete.
Experten bezweifeln aber, dass Deutschland vor dem Platzen einer Immobilienblase steht. Der Wohnungsmarkt gilt als robust selbst in Wirtschaftskrisen, denn Immobilien werden oft konservativ und langfristig finanziert. Zugleich lag die Zuwanderung nach Deutschland auch im Zuge des Ukraine-Kriegs auf Rekordniveau. Der Bedarf an Wohnungen dürfte daher weiter zunehmen – zumal der Neubau stockt. VON ALEXANDER STURM