München – Immer mehr Menschen ziehen in die Ballungsräume – und dort werden immer mehr Wohnungen gebraucht. Die hohe Nachfrage treibt seit Jahren die Preise – und die aktuellen Krisen haben dem Angebot den Rest gegeben, erklärt Ludwig Dorffmeister, Bau-Experte beim Münchner Ifo-Institut: „Ein wesentlicher Faktor ist das innerhalb eines Jahres erheblich gestiegene Zinsniveau. Laut Bundesbank lagen Anfang 2022 die Zinsen für Wohnungsbaukredite mit mindestens 10 Jahren Bindung bei knapp 1,4 Prozent – Ende des Jahres waren es fast 3,6 Prozent.“
Dazu kommen die hohen Materialpreise: „Das das hat schon 2021 begonnen, als sich die Weltwirtschaft schneller von Corona erholt hatte, als erwartet. Mit dem Ukrainekrieg flammten die Lieferschwierigkeiten erneut auf. Auch verteuerte sich die zur Herstellung von Baustoffen benötigte Energie beträchtlich. Obwohl inzwischen zwar kaum noch Lieferengpässe bestehen und sich der Energiemarkt wieder beruhigt hat, bleibt Baumaterial weitgehend teuer.“
Gleichzeitig sind staatliche Vorgaben strenger geworden: „Die Bundesmittel für Neubauförderungen wurden mittlerweile erheblich gekürzt. Gleichzeitig sind die Neubau-Kriterien strenger geworden: Seit Anfang 2023 müssen neue Gebäude mindestens nach den Vorgaben des EH(Effizienzhaus)-55-Standards errichtet werden. Gefördert werden Neubauten nur noch, wenn sie weitergehende Anforderungen erfüllen.“ Auch vergünstigte Kredite helfen kaum: „Mit ein bis zwei Kindern bekommen sie bei der Förderstufe klimafreundliches Bauen maximal 140 000 Euro Kredit zu einem Zins von 1,25 Prozent“ Das alles treibt die Preise: „Normalerweise dauern Wohnungsbauzyklen fünf bis zehn Jahre. Im Falle stärkeren Zubaus ist der Markt dann wieder ins Gleichgeweicht gebracht, wobei das Angebot die Nachfrage sogar etwas übertrifft. Zusammen mit dem Jahr 2022 dauerte der Marktaufschwung hierzulande aber bereits 13 Jahre, ohne dass sich die Lage vielerorts wesentlich entspannt hätte. Und jetzt wird der Wohnungsbau vorzeitig abgewürgt.“ Dadurch blieben die Ungleichgewichte in zahlreichen Ballungsgebieten bestehen, was mittelfristig den Immobilienpreisauftrieb zusätzlich anheizen dürfe.
Etwas Erleichterung könnte seitens der Baufirmen zu erwarten sein: „Die müssen ihre Fachkräfte halten, deshalb brauchen sie Aufträge. Im Extremfall könnte es dazu kommen, dass – so war es zuletzt nach dem Wiedervereinigungsboom in den 90ern – die Unternehmen nur kostendeckende Angebote machen oder sogar in einen Unterbietungswettbewerb gehen müssen.“
Das helfe aber nur bedingt, weil die Fachkräfte eine gute Verhandlungsposition hätten – spürbare Lohnerhöhungen sind also wahrscheinlich. Um die Lage zu entspannen, müsse man an der Regulatorik ansetzen: „Wir können weder die Materialpreise noch die Zinsen wirklich beeinflussen. Wir könnten aber Dinge wie Bauauflagen und Grundererwerbssteuern vereinfachen oder reduzieren.“ Doch gerade die Bauauflagen würden sicher nicht gelockert: „Das sind ja politische Ziele, die man erfüllen will und muss, auch seitens der EU.“ Die Folge: „Zukünftig könnte neuerrichtetes Eigentum immer mehr den Wohlhabenden vorbehalten sein.“