Neubaugebiete wie hier in Freiham bei München gibt es derzeit zu wenige. Das lässt die Mieten steigen. © Marcus Schlaf
Frankfurt/Main – Gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, stornierte Projekte: In der Baubranche kriselt es, besonders im Wohnungsbau. Eine spürbare Erholung im Hochbau wird nach Einschätzung der Strategieberatung EY-Parthenon erst 2026 einsetzen. „Zwar lösen sich zahlreiche Probleme und Komplikationen der vergangenen Jahre wie Lieferengpässe auf, Hürden wie hohe Materialkosten, Fachkräftemangel, steigende Lohnkosten, begrenzter Bauraum und auch die gestiegenen Finanzierungskosten bleiben jedoch bestehen“, heißt es in einer Analyse, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt.
Die Experten erwarten, dass bei Privatpersonen „die Bereitschaft zum Bauen perspektivisch wieder steigt“. Derzeit gebe es viel Unsicherheit. „Wenn aber das verfügbare Einkommen nach den Lohnerhöhungen wegen des Inflationsausgleichs steigt und vor allem auch günstigere Finanzierungsbedingungen den Immobilienkauf leichter finanzierbar machen, wird das Eigenheim wieder erreichbarer.“
Bauvolumen erneut gesunken
Konkret rechnen die Berater nach einem Rückgang des preisbereinigten Hochbauvolumens von 2,2 Prozent 2023 für dieses Jahr noch mit einem Minus von 1,8 Prozent. „Derzeit gehen wir davon aus, dass sich der Markt ab 2025 mit einem leichten Plus von 0,3 Prozent wieder stabilisieren und ab 2026 mit einem Prozent wieder leicht wachsen wird.“ Während der Wohnungsbau ab 2025 wieder leicht an Dynamik gewinnen werde, dürften sich der Wirtschaftsbau und öffentliche Bau erst ab 2026 erholen.
Im vergangenen Jahr war das reale Bauvolumen laut EY-Parthenon zum dritten Mal in Folge um 2,2 Prozent auf 293 Milliarden Euro gefallen. Starke Rückgänge gab es vor allem im Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie im gewerblichen Bau von Geschosswohnungen. Der Wohnungsbau in Deutschland stockt wegen der stark gestiegenen Zinsen und Baukosten seit Längerem. Das belastet die Baubranche schwer, die von einer Stütze der deutschen Konjunktur zum Sorgenkind geworden ist. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes erwartet dieses Jahr einen preisbereinigten Umsatzrückgang.
2023 wurden laut Statistischem Bundesamt 294 400 Wohnungen fertig. Das ist etwas weniger als im Vorjahr (295 300 Wohnungen), aber mehr als von Ökonomen und der Immobilienbranche befürchtet. Die Bundesregierung hatte im Koalitionsvertrag 400 000 neue Wohnungen jährlich angepeilt, dieses Ziel aber nicht erreicht.
Knappes Angebot lässt Mieten steigen
Gerade in den Ballungszentren lässt das knappe Angebot an Wohnraum die Mieten steigen. Laut einer am Dienstag vorgestellten Auswertung der Marktforscher des IVD Süd legten die Mieten vor allem im Großraum München sowie in Rosenheim zu. Demnach stiegen die Mietpreise in Rosenheim im ersten Halbjahr im Altbau um 5,5 Prozent, im Bestand 5,3 Prozent und im Neubau um 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In München fiel der Anstieg mit 3,9 Prozent im Altbau, 4,1 Prozent im Bestand und 4,9 Prozent im Neubau etwas geringer aus. „Aktuell kann die hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt, insbesondere im einfachen und mittleren Preissegment, in allen untersuchten Städten nicht bedient werden“, so die Marktforscher. Demnach wurden 2023 in Augsburg 51 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt als 2021, in Rosenheim 27 Prozent und in Ingolstadt 14 Prozent. Lediglich in München wurden wegen großer Wohnbauprojekte wie in Freiham 33 Prozent mehr Wohnungen gebaut.
Weniger klar: die Tendenz der Kaufpreise. Während IVD-Forscher in der Region noch von gesunkenen Preisen sprechen, meldet das Portal Immowelt eine Trendwende. Demnach hätten sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr in 39 von 77 Städten verteuert. Den größten Anstieg gab es in Köln mit 7,9 Prozent, in München lag das Plus bei 4,9 Prozent.
Um die Bautätigkeit anzukurbeln, hat das Bauministerium einen Leitfaden veröffentlicht, der Planern und Bauherren ermöglicht, sich auf niedrigere Baustandards zu einigen. „Bauen muss wieder einfacher und preisgünstiger gemacht werden, ohne Abstriche bei der Sicherheit“, erklärte Bauministerin Klara Geywitz (SPD). Die Vertragspartner könnten damit beim Bauen rechtssicher von kostenintensiven Standards abweichen und etwa weniger Steckdosen, Balkone oder Keller planen oder dünnere Zwischendecken verbauen. Wohnungsbauverbände hatten beklagt, es werde oft nach Goldstandard gebaut, weil man andernfalls rechtliche Probleme fürchte. Das führe zu hohen Kosten.