München – Eigentumswohnungen gelten als eher konservative Geldanlage. Das spiegelt sich auch in den Renditen wider: In den kommenden zehn Jahren soll Betongold jedes Jahr nur 0,4 Prozent an Wert gewinnen – allerdings inflationsbereinigt. Das zeigt eine Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts für den Wohnatlas der Postbank. Bei einer – von der Europäischen Zentralbank gewünschten – Inflationsrate von zwei Prozent wären das auf dem Papier 2,4 Prozent.
Doch die Wertentwicklung unterscheidet sich je nach Region ganz erheblich. „In Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen weiterhin an. Viele Großstädte und ihr Umland gehören daher zu den Regionen mit relativ hoher Wertentwicklung“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank.
Zuzug entscheidet über Preisniveau
In die Kaufpreisprognose fließen demnach unter anderem Daten zur Bevölkerungsstruktur, Haushaltsgröße und Einkommensentwicklung ein. Die Logik dahinter ist relativ einfach: Wo viele kaufkräftige Menschen hinziehen, steigt die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise.
Dabei verlieren ganze Länder: Während die Preise in fast ganz Deutschland real steigen werden, sollen sie in Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt fallen. Im deutschen Osten sinke die Zahl der Einwohner am stärksten. „Gleichzeitig altert die Bevölkerung dort überdurchschnittlich, insbesondere im ländlichen Raum. Dies führt zu sinkenden Kaufpreisen. Ausnahmen sind die meisten Groß- und Mittelstädte“, erklärt Beermann.
Das deutlichste Beispiel ist Leipzig, wo mit 1,9 Prozent realem Wachstum die höchste Teuerung in ganz Deutschland erwartet wird. Das liege unter anderem daran, dass Leipzig noch relativ günstig ist. Das Bild zieht sich durch: Vor allem Großstädte sollen kräftig wachsen. Die Ausnahme: etablierte Metropolen wie München und Frankfurt.
So sollen nach Leipzig die Immobilienwerte in Dresden, Erfurt, Ludwigshafen am Rhein, Potsdam und Bonn, Osnabrück, Oldenburg und Heilbronn am stärksten wachsen. Unter den bayerischen Großstädten findet sich nur Fürth auf dieser Liste.
Bayern wächst auf hohem Level
In München dagegen ist der Zuzug nach wie vor hoch. Weil die Preise hier aber schon in den letzten 20 Jahren explodiert sind, erwarten die Marktforscher hier moderatere Wachstumsraten. Nach Inflation sollen es nur noch 0,39 Prozent pro Jahr sein. Dafür wächst der Druck auf die umliegenden Landkreise, wohin Neuzugänge wegen der zunehmend vollen Stadt ausweichen. Das größte Potenzial gibt es in Ebersberg mit 0,89 Prozent pro Jahr. Kurz darauf folgt das bereits sehr teure Starnberg. Die übrigen Umlandkreise liegen irgendwo dazwischen. Hier zeigt sich aber, dass Orte mit S-Bahn-Anbindung tendenziell gefragter sind.
In ganz Bayern sollen die Immobilienpreise durchschnittlich und real 0,6 Prozent pro Jahr steigen. Das ist nur knapp hinter Spitzenreiter Schleswig-Holstein.
Die Forscher schränken die Aussagekraft ihrer Ergebnisse aber auch etwas ein: Sie bilden nur Durchschnittswerte für den jeweiligen Landkreis. Einzelne Ortschaften können bei einer attraktiven Lage und viel Zuzug auch überdurchschnittlich zulegen.