Aus Freising pendeln viele Arbeitnehmer nach München. Denn das Wohnen in der Domstadt ist etwas günstiger. © Panthermedia
München – Wohneigentum in München ist für viele unerreichbar geworden. Das zeigt die aktuelle Studie im Auftrag der Sparda-Bank „Wohnen in Deutschland 2025” eindrücklich (wir berichteten). Doch wie steht es um die Regionen außerhalb der Stadtgrenzen? Wo gibt es im Münchner Umland oder im bayerischen Oberland noch Orte, an denen sich der Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen lässt? Auch das zeigt ein Blick in die Studie der Sparda-Bank.
■ Im Süden lässt sich wenig sparen
Zwar liegen auch im Münchner Umland die Quadratmeterpreise auf hohem Niveau – doch wer bereit ist, etwas weiter weg zu ziehen, kann viel Geld sparen. Während man in München für 360 000 Euro nur 43 Quadratmeter Wohnfläche erhält, sind es in Dachau immerhin 61, in Freising 75 und in Erding 76. Alle drei Landkreise liegen nördlich der Stadt. Südlich in Richtung Berge ist das Sparpotenzial dagegen begrenzt. In Starnberg oder Miesbach bekommt man mit 44 und 46 Quadratmeter kaum mehr Wohnfläche für sein Geld als in München selbst (siehe Tabelle).
■ Einkommen und Preise entkoppelt
„Gerade in München und Oberbayern erleben wir eine dramatische Entkoppelung von Einkommen und Immobilienpreisen. Der Zugang zu Wohneigentum wird für Normalverdiener zunehmend zur Illusion“, sagt Uwe Sterz, Vorstand der Sparda-Bank München. Das gilt besonders für Familien. Wie die Studie nachweist, ziehen sie deshalb häufig ins Umland: Landkreise wie Landsberg, Weilheim-Schongau oder Neuburg-Schrobenhausen nehmen laut Studie besonders viele Menschen auf. Kein Wunder, hier werden nicht nur mehr Baugenehmigungen als im bereits oft stark verdichteten Speckgürtel erteilt. Man bekommt für 360 000 Euro auch weit mehr Wohneigentum als in direkten Vororten: In Landsberg sind es 73, in Weilheim 75 und in Neuburg-Schrobenhausen 98 Quadratmeter. Wie viel sich so sparen lässt, zeigt sich, wenn man die Immobilienpreise auf 100-Quadratmeter-Wohnungen hochrechnet: Wer eine Wohnung im je rund 40 Kilometer entfernten Erding oder Freising kauft, spart im Vergleich zu München 450 000 Euro, in Landsberg und Weilheim – beides 60 Kilometer entfernt – ist es ähnlich viel.
■ München hat größten Einzugsbereich
Die Kehrseite: weite Arbeitswege. In den etwa 30 Minuten von der Innenstadt entfernten Landkreisen Dachau und Fürstenfeldbruck pendeln sechs von zehn Arbeitnehmern über die Grenzen des Landkreises, die allermeisten davon nach München. Doch selbst in weit entfernten Orten wie Neuburg-Schrobenhausen kommen auf zehn Arbeitnehmer noch vier Pendler, die meist entweder Richtung Ingolstadt oder München fahren. Keine andere deutsche Stadt habe so einen weiten Einzugsradius wie München, heißt es in der Sparda-Studie, mit 462 000 täglichen Einpendlern habe die Metropole die höchste Pendlerzahl Deutschlands. Die Folge: sehr viel Verkehr. Ohne eine Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur drohe „die nächste Überforderung“, warnen die Studienautoren.
■ Größte Steigerung in Mühldorf
In welchen Gebieten es den größten Druck durch Zuzug gibt, lässt sich unter anderem an den Preissteigerungen der letzten Jahre ablesen. In Mühldorf am Inn legten die Kaufpreise seit 2012 um 135 Prozent zu, in Rosenheim um 127 Prozent, in Miesbach um 126 Prozent und in Landsberg um 119 Prozent. Überall sonst in der Region haben sie sich mindestens verdoppelt, auch in der Innenstadt. Ausnahme: Fürstenfeldbruck mit 97 Prozent sowie der Landkreis München mit 78 Prozent Preiszuwachs und Starnberg mit 89 Prozent. In letzteren waren Immobilien schon immer besonders teuer, weshalb die Steigerungen prozentual gering ausfielen.
■ In der ganzen Region wird zu wenig gebaut
Dass sich die Lage schnell bessert, ist laut Studienautoren übrigens nicht zu erwarten. In der Region wird schlicht zu wenig gebaut. Vor allem in der Stadt fehlt es nicht nur an Bauflächen, sondern auch an Planungsressourcen und politischer Entschlossenheit. Das dürfte das Bevölkerungswachstum im Umland hoch halten. Stark betroffen ist das bisher noch günstige Mühldorf am Inn, hier rechnen die Autoren mit acht Prozent Plus bis 2040. Ebenfalls zwischen fünf und sieben Prozent wachsen dürften Landkreise wie Dachau, Erding, Pfaffenhofen an der Ilm, Altötting, Neuburg-Schrobenhausen, Rosenheim, Ebersberg, Freising, Weilheim-Schongau und Landsberg am Lech, viele von ihnen weit in der Peripherie.
■ Kompromisse bleiben gefragt
Die Autoren der Studie fordern deshalb konkrete Maßnahmen, um dem Wohnungsmangel gegenzusteuern. Dazu zählen unter anderem eine Reform der Grunderwerbsteuer, mehr serielles Bauen sowie eine schnellere Digitalisierung und Entbürokratisierung der Bauverwaltung, um Genehmigungen zu beschleunigen. Bis das passiert, braucht man für den Wohnungskauf im Großraum München neben Eigenkapital aber vor allem eines: Kompromissbereitschaft – sei es bei der Lage, der Größe oder dem Arbeitsweg.