Vonovia-Chef Rolf Buch: Der Chef des Wohnungsrisen hört Ende des Jahres auf. © Kerstin Vihman/Vonovia
Beim Vonovia-Projekt in Freiham entstehen derzeit 330 neue Wohnungen. Allein in München hat der Dax-Konzern über 10 000 Wohnungen, in ganz Deutschland 475 000. © Vonovia
München – Mit fast einer halben Millionen Wohnungen ist Vonovia der größte Vermieter Deutschlands, allein in München sind es über 10 000 Wohnungen, in Berlin fast 140 000. Und jedes Jahr errichtet der Dax-Konzern mit großen Bauprojekten eine vierstellige Zahl neuer Unterkünfte. Im Interview erklärt Vonovia-Chef Rolf Buch, wie problematisch die Wohnungskrise für die Gesellschaft ist – und wie sie sich seiner Meinung nach lösen lasst.
Herr Buch, der Hausbau lahmt, die Mieten steigen, viele Deutsche ächzen unter hohen Wohnkosten. Ist Wohnen die soziale Frage unserer Zeit?
Wir alle unterschätzen noch, wie brennend die Frage wirklich ist. Wenn wir in München oder Berlin eine Wohnung inserieren, haben wir dafür 800 Bewerber. Einen können wir nehmen, 799 müssen wir absagen. Das ist für eine Gesellschaft ungesund. Denn am Ende hat es in so einem Markt die alleinerziehende Kassiererin im Supermarkt schwerer als das Gutverdiener-Pärchen ohne Kinder.
In Berlin läuft gerade eine Initiative, die Vonovia die Mitschuld an der Explosion der Mieten gibt und Ihr Unternehmen enteignen will. Was sagen Sie zu den Vorwürfen?
Als größter Vermieter haben wir eine Stellvertreterfunktion für die gesamte Branche. In den Großstädten gibt es meist nur wenige Vermieter, die sich an die Mietpreisbremse halten: Die kommunalen Gesellschaften und Vonovia gehören dazu. Viele andere respektieren die Mietpreisbremse nicht. Wir nehmen bundesweit im Schnitt acht Euro Miete pro Quadratmeter, in München sind es um die neun Euro. Jeder, der den Münchner Mietmarkt kennt, kann das einordnen. Wir sind nicht diejenigen, die in München oder Berlin die Mieten treiben.
Weshalb sind die Mieten aus Ihrer Sicht in Städten wie München so teuer?
Weil zu wenig gebaut wird. Seit Jahren dauern Baugenehmigungen zu lange, dann sind auch noch erst die Baukosten und dann die Zinsen gestiegen. Gleichzeitig will jeder in die Städte ziehen: die Jungen, weil es dort gute Unis und Jobs gibt, die Älteren, weil die Gesundheitsversorgung dort besser ist.
Bleibt der Zuzug in den Städten hoch?
Ja. Und der Trend zur Urbanisierung wird sich sogar verstärken. Schon allein, weil wir aufgrund der gesellschaftlichen Alterung den geordneten Zuzug von Arbeitskräften brauchen. Wer nach Deutschland zieht, kommt in die Städte, weil es dort Jobs gibt und die Sprachbarriere niedriger ist. Die Folge ist, dass es in Metropolen wie München samt Umland in den nächsten 30 Jahren massiven Wohnungsmangel geben wird.
Lässt sich der beheben?
Nur, indem Bauen billiger wird. Ich habe für mich eine Faustformel: 1000 Euro Baukosten pro Quadratmeter vermietbarer Fläche übersetzen sich in etwa fünf Euro Miete pro Quadratmeter. Um wieder deutlich unter die Marke von 20 Euro Miete pro Quadratmeter im Neubau zu kommen, müssen wir von heute rund 5000 Euro Baukosten pro Quadratmeter runter auf etwa 3500 Euro. Etwa ein Drittel der Baukosten müssen also weg, wenn wir bezahlbaren Wohnraum schaffen wollen.
Der Bundestag stimmt heute über den Bau-Turbo ab. Bringt der was?
Der Bau-Turbo ist zumindest ein erster Durchbruch, weil er das Bauen beschleunigt. Wir haben gerade in Berlin ein Projekt genehmigt bekommen, das wir vor 35 Jahren eingereicht haben. 35 Jahre! Das ist Realsatire. Mit dem Turbo sind nun Genehmigungen in wenigen Monaten möglich, sofern die Kommunen mitmachen.
Was heißt, sofern die Kommunen mitspielen?
Städte und Gemeinden können Neubauten zwar nach wie vor verzögern und verhindern, selbst bei Nachverdichtungen. Sie können sich jetzt aber nicht mehr hinter Berlin verstecken, was sie bisher gerne getan haben. Sagt eine Kommune künftig, dass sie ein Bauprojekt trotz Wohnungsnot nicht will, muss sie sich rechtfertigen. Das erhöht den Druck.
Reicht das schon, um die Krise zu lösen?
Der Bau-Turbo allein reicht nicht aus, um die Baukrise zu lösen. Wir brauchen auch viel mehr serielles Bauen. Dafür muss zeitnah der Gebäudetyp E kommen, den die Ampel-Regierung noch auf den Weg gebracht hat und der die Baustandards senkt und so günstigeres Bauen ermöglicht. Ich denke, in Kombination der Maßnahmen sind 30 Prozent Kostenersparnis möglich.
Niedrigere Baustandards: das klingt aber nicht gerade nach Qualität.
Es gibt Bereiche, da darf man nicht sparen, Brandschutz etwa. Aber auch bei Schallschutz oder energetischen Vorgaben wurde in den letzten Jahren immer noch eins draufgesattelt. Wir müssen weg vom Anspruch, immer das Beste vom Besten zu bauen. Die vielen Regeln haben die Baukosten in astronomische Höhe getrieben.
Haben Sie ein Beispiel?
Ja und manche dieser Regeln sind kommunal. Viele Städte fordern bei Neubauten riesige Tiefgaragen für eine Baugenehmigung. Das erhöht die Baukosten teils um 500 Euro pro Quadratmater, macht Mieten also um 2,50 Euro pro Quadratmeter teurer. Ein weiteres Beispiel sind Steckdosen.
Steckdosen?
Bisher ist genau geregelt, wie viele es in welchem Zimmer geben muss. Man darf sie laut einer DIN-Norm auch nicht in die Fußbodenleisten platzieren, sie müssen in die Wand. Das ist schweineteuer. Man muss die Wand aufschlitzen, dort Kabel verlegen und das Ganze wieder verputzen. Mit dem Gebäudetyp E können sich Baufirma und Kunde nun darauf einigen, von der DIN-Norm abzuweichen – ohne Angst, am Ende vor Gericht zu landen. Und es gibt 1000 weitere Beispiele.
Solche Erleichterungen sind auch für serielles Bauen wichtig. Setzen auch Sie auf die Technik?
Bei Vonovia werden wir das Thema in den kommenden Jahren stark voranbringen. Das serielle Bauen ist eine industrielle Revolution im Baugewerbe – ähnlich der im Autobau vor 100 Jahren, als Henry Ford die Produktion am Fließband eingeführt hat, weshalb wir uns heute alle ein Auto leisten können. Am seriellen Bauen kommen wir also nicht vorbei, wenn wir bezahlbaren Wohnraum wollen. In der Praxis gibt es aber noch viele Bremsklötze.
Welche?
Zum einen sperren sich noch viele Baufirmen, weil sie ihr Geschäftsmodell bedroht sehen. Doch am Ende entscheiden Großkunden wie wir darüber, ob sich serielles Bauen durchsetzt. Zum anderen bremsen auch die Behörden. Beim Brandschutz etwa, der in jedem Bundesland anders ist. Das hat zur Folge, dass wir seriell gefertigte Häuser teils in 16 verschiedenen Ausführungen brauchen. Man kann zwar eine bundesweite Typengenehmigung beantragen, für eine unserer Tochterfirmen arbeiten wir an so einer Genehmigung. Die kostet aber viele Millionen Euro, weshalb es sich viele Firmen nicht leisten können. Hoffentlich wird das mit Bauturbo und Gebäudetyp E besser.
Akzeptieren Mieter Wohnungen aus der Fabrik?
Bleiben wir bei der Auto-Metapher: Würden Sie sich lieber ein am Band gebautes oder ein in einer Hinterhofwerkstatt zusammengeschraubtes Auto kaufen? Eben! Serienfertigung bedeutet oft bessere Qualität, nicht schlechtere. Zumal gerade in den Städten viele Menschen froh sind, wenn sie überhaupt eine bezahlbare Wohnung bekommen.