Der Neubau stockt – obwohl die Nachfrage in Ballungsräumen steigt. © Rolf Poss, Imago
München – Wer auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist, dürfte es in Zukunft noch schwerer haben, fündig zu werden: Allein in Bayern fehlen aktuell 233 000 Wohnungen, in Deutschland sind es 1,4 Millionen. Das geht aus einer Studie des Pestel-Instituts hervor. Beauftragt wurde das Institut von einem Verbände-Bündnis, dem unter anderem die Caritas, der Deutsche Mieterbund und die Gewerkschaft IG Bau angehören. Fazit der Verbände: „Die Härte der Wohnungsnot trifft vor allem Jüngere und Ältere.“
■ Marktlage
Im Wesentlichen entscheiden laut der Studie drei Faktoren darüber, wie sich der Wohnungsmarkt entwickelt: Bevölkerungsentwicklung, Entwicklung der Wohnungsgrößen, Zahl der verfügbaren Wohnungen. Und in den vergangenen Jahren sind mehr Menschen nach Deutschland zugewandert als abgewandert. Nach der Jahrtausendwende waren es vor allem Osteuropäer, die nach Deutschland kamen, ab 2014 dann Flüchtlinge etwa aus Syrien, ab 2022 dann Ukrainer, sagte der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Gleichzeitig verwies Günther auf einen zweiten Trend: Den zu mehr Single-Haushalten in Deutschland – auch das verstärke die Nachfrage. Das Angebot hält damit nicht Schritt: Von 2011 bis 2024 sind laut der Studie 6,2 Millionen Menschen netto nach Deutschland gekommen, es wurden aber nur knapp vier Millionen Wohnungen gebaut.
■ Prognose
Obwohl sich die Lage seit Jahren zuspitzt, ist Entspannung nicht in Sicht: „Die Entwicklung der Baugenehmigungen lässt für 2026 und 2027 keine Steigerung der Wohnungsfertigstellungen erwarten.“ Seit drei Jahren lägen die Baugenehmigungen auf einem niedrigen Niveau, wegen steigender Bauzinsen rücke ein Anziehen der Baukonjunktur weiter in die Zukunft. „Ein nennenswerter Anstieg des Wohnungsbaus ist frühestens für das Jahr 2027 zu erwarten.“
Gleichzeitig dürfte die Nachfrage steigen – obwohl die Bevölkerung in Deutschland voraussichtlich schrumpft. „Das hilft aber nichts am Wohnungsmarkt“, sagte Günther, da es zunächst nur weniger Kinder und Jugendliche gäbe – die fragen bis zum Erwachsenenalter ohnehin keine Wohnungen nach.
Prognose des Instituts: Hält der Trend zu Single-Wohnungen an, fehlen 2030 in Bayern 470 000 Wohnungen – also doppelt so viele wie heute. Selbst wenn sich der Trend zu Single-Wohnungen abschwächen sollte, rechnet das Institut immer noch mit 400 000 fehlenden Wohnungen – 72 Prozent mehr als heute.
■ Finanzielle Belastung
Nicht nur für Wohnungssuchende, auch für Mieter hat das dramatische Folgen: Schon heute gehen im bayerischen Durchschnitt 33,5 Prozent des Einkommens für die Wohnkosten drauf. Bei Studenten sind es im Bundesdurchschnitt über 50 Prozent. Ähnlich hart trifft es die geburtenstarken Jahrgänge, die jetzt in Rente gehen: „Bei einer gesetzlichen Durchschnittsrente von 1102 Euro werden viele mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgeben müssen.“
Es gibt noch eine Zahl, die den Ernst der Lage zeigt: Laut Günther haben inzwischen rund die Hälfte der 23 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Zumindest theoretisch: Es gibt nur eine Million Sozialwohnungen.
■ Lösungen
„Um das Wohnungsdefizit bis 2030 abzubauen, ist es erforderlich, gut 400 000 Wohnungen pro Jahr neu zu bauen“, rechnen die Verbände vor. Die Zahl der Sozialwohnungen müsse sich bundesweit mindestens auf zwei Millionen verdoppeln – obwohl selbst dann der Bedarf bei Weitem nicht erfüllt ist.