Im gesamten Speckgürtel um die bayerische Landeshauptstadt (im Bild Siedlung in der Gemeinde Haar) ist für Normalverdiener ein Immobilienerwerb kaum möglich. © IMAGO/simon
München – Wer in Deutschland ein günstiges Einfamilienhaus sucht, wird nach einer Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln quasi nur noch auf dem Land und in strukturschwachen Regionen fündig. Im Vergleich der 16 Bundesländer sind Eigenheime im Saarland, Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am billigsten. Ein typischer Modellhaushalt muss dort im Schnitt gut ein Viertel des Nettoeinkommens für die monatlich fällige Rate des Immobilienkredits ausgeben. Am anderen Ende der Skala stehen Bayern, Berlin und Hamburg, wo die Abzahlung des Immobilienkredits im Schnitt an die vierzig Prozent des Nettoeinkommens oder mehr verschlingt. Das teilte der Finanzierungsvermittler Interhyp mit, der die Studie bei den Kölner Ökonomen in Auftrag gegeben hatte.
IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer und seine Mitarbeiter werteten die Einfamilienhauspreise in sämtlichen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands aus. Dabei gingen die Ökonomen von einer Familie mit zwei Kindern und einem für Eigenheiminteressenten typischem Einkommen im 70. Perzentil aus – also Käufer mit höherem Einkommen als 70 Prozent der deutschen Haushalte. Als tragbar gelten im „Erschwinglichkeitsindex“ monatliche Ausgaben für die Immobilie von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens, im Index markiert durch die Zahl 100. Je weiter der Index unter 100 liegt, desto weniger erschwinglich, je höher über 100, desto eher leistbar.
Der bundesweite Durchschnittswert liegt bei 103, doch sind die regionalen Preisunterschiede immens. Wenig überraschend: Neben dem teuren München liegen auch die sechs übrigen größten deutschen Städte sowie deren Umland im eher unerschwinglichen Bereich des Indexes. Anders sieht es in kleineren Großstädten und deren Nachbarlandkreisen aus, wo ein Musterhaushalt laut Studie im Schnitt etwa ein Drittel seines Einkommens für die Abzahlung des Einfamilienhauses ausgeben muss, und damit noch im Rahmen der Erschwinglichkeitsformel liegt.
Doch auch die Durchschnittspreise in den Ländern verdecken zum Teil große regionale Unterschiede: Am leichtesten erschwinglich sind Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) und im Kreis Rhön-Grabfeld, Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184). Dort verzehrt der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des angenommenen Musterhaushalts.
München und Umland am teuersten
Für eine Mehrheit unbezahlbar hingegen ist ein Eigenheim am anderen Ende der Republik im Kreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53. Am oberbayerischen Alpenrand müsste sogar der einigermaßen betuchte Musterhaushalt zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben. Die Top Ten der zehn teuersten Kommunen und Städte werden sämtlich von München und den Kreisen rund um die bayerische Landeshauptstadt und im Alpenvorland in Beschlag genommen (siehe Tabelle).
Auf dem zehnten Platz liegt Ebersberg, aber auch dort kostet die Rate den Musterhaushalt noch mehr als die Hälfte (54 Prozent) des Monatseinkommens. „Dies sind Werte, die weit jenseits jeder marktüblichen Tragbarkeitsgrenze liegen und den Einfamilienhauserwerb für den betrachteten Musterhaushalt rechnerisch ausschließen“, schreibt das IW.