Manfred L.: „Ich bin Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke, die mir von meinen Eltern 2001 überschrieben wurden. Diese Flächen werden von der Gemeinde in Bauland umgewandelt und in Parzellen aufgeteilt. Dabei werden voraussichtlich fünf Grundstücke entstehen, eines davon mit (bisher selbst genutztem) Altbestand. Kann das Finanzamt beim gleichzeitigen oder zeitnahen Verkauf von vier oder fünf Grundstücken von Gewerbsmäßigkeit ausgehen und die Erlöse der Einkommenssteuer unterwerfen? Wenn ja: Wie ließe sich dies vermeiden?“
Zunächst muss in Ihrem Fall geklärt werden, ob es sich bei den Grundstücken steuerlich um Privatvermögen oder um Betriebsvermögen handelt. Während der Verkauf von Betriebsvermögen unabhängig von der sogenannten Haltedauer stets steuerpflichtig ist (Einkommensteuer sowie Gewerbesteuer bei gewerblichem Betriebsvermögen), stellt der Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist keinen steuerbaren Vorgang dar. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücken entfällt diese Frist sogar: Der Verkauf ist dann nicht steuerbar, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Handelt es sich also um steuerliches Privatvermögen, wäre der Verkauf steuerlich nicht relevant.
Wann könnte es sich nun aber steuerlich um Betriebsvermögen handeln? Drei Fälle kommen in Betracht:
1) Ihre Eltern haben Ihnen die Grundstücke zusammen mit einem gewerblichen oder land- und forstwirtschaftlichen Betrieb übertragen.
2) Sie haben die Grundstücke nach der Übertragung durch die Eltern in einem eigenen gewerblichen oder land- und forstwirtschaftlichen Betrieb genutzt (zum Beispiel als Lagerplatz oder als Ackerfläche) und damit die Grundstücke in das Betriebsvermögen eingelegt.
3) Sie sind ein sogenannter gewerblicher Grundstückshändler. Ein wesentliches Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel ist unverändert die von der Rechtsprechung entwickelte 3-Objekt-Grenze. Danach ist gewerblicher Grundstückshändler, wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte errichtet beziehungsweise erwirbt und verkauft.
Da in der Regel Grundstücke nicht als Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze gelten, wenn zwischen Ankauf (durch Ihre Eltern) und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, wären Sie insoweit nicht im Anwendungsbereich des gewerblichen Grundstückshandels.
Bitte beachten Sie aber, dass die Anzahl von drei Objekten lediglich ein Indiz ist, jedoch nicht mehr als absolute und starre Grenze für oder gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels angesehen werden kann. Wenn daher besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn Ihre Tätigkeit im Rahmen des Verkaufs nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers entspricht, dann wäre der Verkauf trotz des Umstands steuerpflichtig, dass Sie die Grundstücke mehr als zehn Jahre halten und somit grundsätzlich nicht als Zählobjekt gelten. Sie sollten sich daher von einem Steuerberater rechtsverbindlich versichern lassen, was Sie in Ihrem konkreten Fall (gerade noch) machen dürfen und was nicht (mehr), um steuerlich nicht als gewerblicher Bauträger qualifiziert zu werden.