Welche Variante die beste ist, kann ich Ihnen mangels Kenntnis Ihrer Beweggründe und Ziele nicht sagen, nachfolgend gebe ich Ihnen aber gerne einige Hinweise. Ehegatten können sich lebzeitig Eigentum an der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie, dem sogenannten Familienheim, schenkungssteuerfrei übertragen. Allerdings ist die Begünstigung auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil beschränkt, in Ihrem Fall also auf das EG. Zwar ist auch die Vererbung des Familienheims an den Ehegatten steuerfrei, allerdings besteht dann eine zehnjährige Behaltenspflicht, um die Vergünstigung nicht zu verlieren. Dies ist bei der lebzeitigen Übertragung nicht erforderlich. Hinsichtlich des ersten OG würde eine Schenkung auf den Freibetrag unter Ehegatten von 500 000 Euro angerechnet. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nur mit 90 Prozent ihres Verkehrswertes bewertet. Das dürfte für die an Ihre Tochter vermietete Wohnung zum Tragen kommen, wenn die Vermietung auch ertragsteuerlich anerkannt ist. Bei einer Übertragung der Immobilie bliebe der Nießbrauch grundsätzlich bestehen, es würde sich nur der Eigentümer des nießbrauchsbelasteten Hauses ändern.