Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, bei dem der Verkehrswert eines Hauses unter Heranziehung von tatsächlich erzielten Kaufpreisen für vergleichbare Objekte ermittelt wird. Das Finanzamt bekommt diese Werte in Bayern von den Gutachterausschüssen der kreisfreien Städte und Landkreise. Sofern es keinen Vergleichswert gibt, wird der Sachwert der Immobilie zugrunde gelegt, der sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Gebäudewert zusammensetzt. Sind Sie mit der Bewertung des Finanzamts nicht einverstanden, können Sie diese mit einem Gutachten widerlegen.
Damit die Übertragung eines Eigentumsanteils auch im Grundbuch eingetragen werden kann, müssen Sie einen entsprechenden Anteil (zum Beispiel ein Viertel) an der Immobilie an Ihre Tochter übertragen. Ein Nießbrauch kann auch an einem solchen Anteil eines Miteigentümers bestellt werden (§ 1066 Bürgerliches Gesetzbuch). Ist dieser Anteil dann (entsprechend der vorgenannten Bewertungsmethoden) höchstens 620 000 Euro wert und beträgt der Wert des Nießbrauches 220 000 Euro, fällt grundsätzlich keine Schenkungsteuer für Ihre Tochter an. Denn Ihre Tochter ist dann nur um 400 000 Euro bereichert (was dem Freibetrag für Kinder entspricht), da der Wert des Nießbrauchs den Wert ihres Miteigentums schmälert. Der Wert des Nießbrauchs wird, wie Sie richtig sagen, aus einem vom Alter des Nießbrauchsberechtigten abhängigen Vervielfältiger und der üblichen Jahresmiete berechnet.