Das Traumhaus ist schnell gefunden – aber spätestens wenn es ums Geld geht, wird es kompliziert. Wir erklären im dritten Teil unserer Serie, wie die Kosten beim Kauf eines gebrauchten Hauses im Rahmen bleiben. Denn neben der Immobilie an sich, sind beim Kauf eines gebrauchten Hauses die Rahmenbedingungen der Finanzierung maßgeblich für die Kaufentscheidung.
Zusatzkosten
Käufer sollten sich nicht übernehmen und weitere anfallende Kosten berücksichtigen, wie beispielsweise Maklergebühren, dringend erforderliche Sanierungsmaßnahmen und auch Notarkosten. Laut Verbraucherzentrale kann die zusätzliche Summe schnell auf einen höheren fünfstelligen Betrag anwachsen. Die Zeitschrift „Finanztest“ rät in ihrer April-Ausgabe zu einer Reserve von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten.
Belastungsgrenze
Entscheidend bei der geplanten Aufnahme eines Kredits ist die monatliche Belastungsgrenze. Hierbei werden von dem Einkommen monatliche Ausgaben und Rücklagen für besondere Ausgaben abgezogen sowie die aktuelle Miete, die im Fall eines Umzugs in das gekaufte Objekt nicht mehr anfällt. Neben jährlichen Zahlungen sollten auch für Ereignisse wie den Ausfall einer Waschmaschine oder den Kauf eines neuen Autos Rücklagen gebildet werden. Bei einer vierköpfigen Familie empfiehlt die Verbraucherzentrale mehrere hundert Euro monatlich. Aus der monatlichen Belastungsgrenze lässt sich der mögliche Kreditrahmen berechnen (siehe Kasten).
Tilgungssatz
Weiterhin ist der Tilgungssatz wichtig, also wie viel pro Jahr zurückgezahlt wird. Mindestens drei Prozent des Nennwertes des Darlehens seien anzustreben, da niedrige Tilgungssätze zu einer langen Laufzeit und somit einem teuren Kredit führen. Jörg Sahr von der Stiftung Warentest rät grundsätzlich von der Kombination aus kurzer Zinsbindung und niedriger Tilgung ab. Eine hohe Restschuld könne durch mögliche höhere Zinsen zum Problem werden.
Finanzierung
Ist geklärt, was man sich theoretisch leisten kann, sollte man sich bezüglich der Finanzierung passend zur eigenen Einkommens- und Lebenssituation beraten lassen. Auch ein Preisvergleich verschiedener Angebote ist unabdingbar, denn wie „Finanztest“ festgestellt hat, können ähnliche Kreditangebote leicht 20 000 Euro voneinander abweichen. Beim Vergleich sind vor allem effektiver Zins und Laufzeit zu betrachten. „Das Haus sollte am besten vor Renteneintritt abbezahlt sein, damit man dann bei entsprechend niedrigerem Einkommen auch entlastet ist“, sagt Sahr. Gut verdienende Hauskäufer, deren berufliches Ende absehbar ist, sind auch noch in der Lage, ein solches Darlehen rechtzeitig abzubezahlen, müssen dafür aber höhere Tilgungsraten und kürzere Laufzeiten in Kauf nehmen.
Annuitätendarlehen
Die gängigste Art der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die Raten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen und bleiben über die Laufzeit gleich. Während der Zinsanteil mit der Abzahlung sinkt, steigt im Gegenzug der Tilgungsanteil. Um sich für ein zukünftiges Darlehen einen Zinssatz zu sichern, kann man einen Bausparvertrag abschließen. Zum Sparen selbst ist er aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus nur bedingt geeignet, dafür kann es aber sinnvoll sein, sich einen günstigen Zinssatz zu sichern, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist und man erst Jahre später finanzieren möchte.
Sicherheiten
Damit die Bank bei der Kreditvergabe abgesichert ist, räumt sie sich ein Grundpfandrecht ein. Unterschieden wird unter anderem zwischen Hypothek und Grundschuld. Damit werden der Bank umfassende Rechte eingeräumt, unter anderem die Möglichkeit, den Grund samt Immobilie zu pfänden, falls der Kreditnehmer seiner Rückzahlungspflicht nicht nachkommt. Die früher gängigen Hypotheken waren an das Darlehen gebunden und entsprachen demnach in der Höhe der Darlehensschuld. Sahrs Einschätzung zufolge wählen Banken mittlerweile fast ausschließlich die sogenannte Grundschuld, um sich abzusichern. Die Grundschuld bleibt unabhängig von dem Darlehen immer gleich und kann nach Abzahlung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Sie kann aber auch wiederverwendet werden, beispielsweise für eine umfangreiche Modernisierung. Das spart in dem Fall Notarkosten.
Im nächsten Teil
unserer Serie geht es um den notariellen Kaufvertrag und die Hausübergabe.