Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400 000 Euro, unabhängig davon, ob, wie oder wie lange sie das Ererbte/Geschenkte nutzen; der Freibetrag steht dem Begünstigten auch dann zu, wenn er den Zuwendungsgegenstand sofort weggibt. Wenn der Steuerwert der Immobilie den Freibetrag von 400 000 Euro übersteigt, könnte trotzdem volle Steuerfreiheit bestehen, wenn es sich (teilweise) um ein sogenanntes Familienheim handelt, sofern Sie als Erbin die Wohnung ab Erbfall für zehn Jahre selbst nutzen. Diese steuerliche Privilegierung eines Familienwohnheims gilt im Verhältnis Eltern/Kinder nur im Erbfall, nicht bei lebzeitiger Überlassung. Da Sie das Objekt später selbst nicht beziehen wollen, bringt Ihnen ein Hinwarten bis zum Tod des Vaters keine steuerlichen Vorteile.
Bei einer lebzeitigen Überlassung sollten Sie im Hinblick auf die Schenkungssteuer prüfen, von wem Sie die Immobilie erhalten: Vom Vater? – weil er Eigentümer ist? Von der Mutter? – weil ja sie die vertragliche Übertragungsverpflichtung des Vaters „erkauft“ hat („Vertrag zugunsten Dritter“), indem sie in der Scheidungsvereinbarung auf eigene Scheidungsansprüche verzichtet hat? Möglicherweise erhalten Sie die Zuwendung auch von beiden Elternteilen, etwa wenn der Wert der Immobilie größer ist als der Anspruch, auf den die Mutter damals zu Ihren Gunsten verzichtet hat. Letzteres wäre für Sie am günstigsten, da Sie den Steuerfreibetrag gegenüber Vater und Mutter, also doppelt nutzen könnten. Hierzu müssten Sie die Hintergründe der damaligen Scheidungsvereinbarung recherchieren.
Sollte der Freibetrag von 400 000 Euro nicht reichen, so könnte ein Steueranfall auch dadurch vermieden werden, dass Ihr Vater das Haus zu einem Teil auf die (bauwillige) Enkelin überträgt, denn Ihrer Tochter steht im Verhältnis zum Großvater ein eigener Freibetrag von 100 000 Euro zu.