Stellen Sie sich den schlimmsten Fall vor: Was würde passieren, wenn Sie morgen sterben und das Testament oder die gesetzliche Erbfolge würde in Kraft treten? Von diesem Szenario ausgehend lohnt es sich, sich weitere Gedanken zu machen. Wer soll was bekommen? Wäre es sinnvoller, eine Wohnung früher zu übergeben, um Freibeträge auszunutzen? Darüber hinaus sollten Sie sich Gedanken machen, wie viel Geld konkret Sie monatlich zum Leben brauchen.
Sicherlich haben Sie bereits über Ihre Pläne mit Ihren Kindern gesprochen. Bei vermieteten (Wohn-)Immobilien innerhalb der EU gilt: 90 Prozent des Werts werden für die Erbschaftsteuer angesetzt, somit bleiben zehn Prozent des Werts steuerfrei. Das hieße, Sie könnten Ihren Kindern, sofern es zwei sind, eine Immobilie im Wert von etwa 888 000 Euro übertragen, ohne dass sie Erbschaftsteuer zahlen müssten.
Bei solchen Rechnungen lohnt es sich immer, einen Puffer einzuplanen, um Änderungen der Bewertung durch die Verwaltung abzufedern. Das ist grundsätzlich alle zehn Jahre möglich.
Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Betrag, könnte man mit einem Nießbrauchvorbehalt arbeiten. Die detaillierten Regelungen sollten Sie mit einem Anwalt und/oder Steuerberater besprechen. Sie selbst haben weiterhin Mieteinnahmen und müssen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Der Wert der Immobilie wird durch einen Nießbrauch gemindert. Nach Ihrem Tod oder einer festgelegten Frist erlischt der Nießbrauch.
Ein weiterer Hinweis: Zieht eines der Kinder im Falle Ihres Todes in Ihre bis dahin selbst genutzte Wohnung, kann das steuerfrei erfolgen.
Und nun zu Ihrer Frage nach der Spekulationsfrist: Überlassen Sie Ihren Kindern die Wohnung unentgeltlich und wollen diese wiederum die Wohnung dann verkaufen, dann ist Ihr Anschaffungszeitpunkt von vor fünf Jahren ausschlaggebend.