In den Landkreisen Erding und Ebersberg hatten Normalverdiener bisher noch relativ gute Chancen, günstige Wohnungen oder gar ein Häuschen zu finden. Doch damit ist es jetzt vorbei: In beiden Kreisen zogen in den vergangenen Monaten die Immobilien-Preise kräftig an.
Die Strahlkraft von München wirkt jetzt noch mehr ins Umland hinaus als schon bisher. Stefan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitus, glaubt deshalb nicht an eine Trendwende oder gar ein Ende des Immobilienbooms im Großraum München. Im Gegenteil: Er geht davon aus, dass sich die Wohnsituation hier nie entspannen wird. Seiner Ansicht nach könnte nur eine Verlagerung von Einrichtungen wie Behörden und Hochschulen in strukturschwache Regionen Bayerns an der Situation langfristig etwas ändern.
Die bisher angekündigten Anstrengungen der Gemeinden seien nur in wenigen Fällen mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. In vielen Fällen sei es wohl wichtiger, den Ortscharakter zu wahren, als neuen Wohnraum zu schaffen. Kippes’ Prognose lautet (auch) deshalb: In München werde man das Wohnungsproblem nie in den Griff kriegen.
Pendeln ausprobieren
Sein Tipp für alle, die nach bezahlbarem Wohnraum suchen: „Lassen Sie sich auf die Warteliste einer Genossenschaft setzen.“ Mit etwas Glück finde man vielleicht auch noch etwas in den Bereichen zwischen den S-Bahnlinien. Allerdings weiß auch Kippes, dass man dann vielleicht ein zweites Auto benötigt oder bereit sein muss, als Pendler viel Zeit in Bus und Bahn zu verbringen. Er empfiehlt deshalb, die Strecke zur Arbeit vor einem Umzug ins Umland zu testen.
Die nackten Zahlen zu München sind wieder einmal schockierend für jeden Normalverdiener: Die Durchschnittsmieten in der Stadt liegen bei den Altbauten (vor 1950) bei 17,80 Euro pro Quadratmeter, beim Bestand bei 17 Euro und bei Neubauten bei 19 Euro. Für ein Einfamilienhäuschen muss man im Schnitt 1,65 Millionen Euro hinblättern, für eine Doppelhaushälfte 1,25 Millionen und für eine Eigentumswohnung im Schnitt 7200 Euro pro Quadratmeter. Und so sieht es im Umland aus:
Freising
Die Mietpreise liegen in etwa 20 bis 30 Prozent unter denen von München: Ein Einfamilienhaus kostet im Schnitt rund 950 000 Euro, der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung (Bestand, guter Wohnwert) 5200 Euro. Fazit der IVD-Experten: Das relativ niedrige Preisniveau der vergangenen Jahre, das es noch gab, je weiter man sich vom Freisinger Stadtkern und den Autobahnachsen entfernte, ist verschwunden.
Erding
Mieten 20 bis 35 Prozent unter München-Niveau; Einfamilienhaus (guter Wohnwert): rund 915 000 Euro. Prognose: Die Gegend wird noch attraktiver und damit teuerer, wenn der lang angekündigte S-Bahn-Ringschluss kommt.
Ebersberg
Mieten 20 bis 30 Prozent unter München-Niveau; Einfamilienhaus: 915 000 Euro, Eigentumswohnung (Bestand, guter Wohnwert): Quadratmeter ab 4950 Euro. Um die Wohnungslage zu verbessern, will Ebersberg in den nächsten zehn Jahren 1000 Sozialwohnungen bauen.
Starnberg
Miet- und Immobilienpreise auf Münchner Niveau und teilweise sogar noch darüber. Für ein Häuschen werden hier im Schnitt 1,72 Millionen Euro bezahlt. Die Spitzengrundstückspreise pro Quadratmeter liegen jenseits der 12 500-Euro-Marke. Kippes: Hier geht’s nicht um den Begriff „bezahlbar“, sondern „weniger unbezahlbar“.
Bad Tölz
Zu den begehrtesten Wohnlagen neben Bad Tölz, Geretsried und Wolfratshausen gehören vor allem Icking und Münsing, Benediktbeuern sowie Kochel am See. In Bad Tölz liegen die Mieten derzeit im Schnitt zwischen 8,70 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 14 Euro für Neubauwohnungen. Ein Einfamilienhaus (guter Wohnwert) kostet im Schnitt 860 000 Euro.
Dachau
Laut der Experten kann das Angebot die Nachfrage sowohl bei den Kauf- wie bei den Mietobjekten nicht einmal ansatzweise decken. Das führt zu Preissteigerungen, die aber in Dachau im Vergleich zu den Vorjahren vergleichsweise moderat ausfallen. Immerhin laufen derzeit mehrere Wohnbauvorhaben, eines auf dem Gelände der ehemaligen MD-Papierfabrik. Hier sollen einmal 2000 Menschen leben. Allerdings müssen erst die Altlasten beseitigt werden.
Fürstenfeldbruck
Wie überall, ist auch hier die Wohnsituation angespannt. Die IVD-Experten hoffen, dass sich dies durch eine Erschließung des Fliegerhorstes, der 2023 geschlossen wird, ändert.