Wenn Sie den Wunsch haben, dass eine Immobilie dauerhaft zum Beispiel im Familienbesitz bleibt, gibt es verschiedene Möglichkeiten, dies in Ihrem Testament anzuordnen. Ganz sicher ist aber keine Regelung. Denn dinglich, also gegenüber jedermann wirkende Verfügungsbeschränkungen des Erben sind im deutschen Recht grundsätzlich nicht möglich. Möglich sind aber verschiedene schuldrechtlich wirkende Gestaltungen: Sie können beispielsweise und wie von Ihnen schon angeführt, dem oder den Erben die Auflage erteilen, dass Haus nicht zu verkaufen. Wenn sich die Erben aber einig sind, können sie sich über die Auflage hinwegsetzen. Sie könnten zur Überwachung der Auflage auch einen Dritten einsetzen. Aber auch dann können Sie nicht verhindern, dass sich auch diese Person gemeinsam mit den Erben über Ihre Anordnung hinwegsetzt. Ähnlich wäre es, wenn Sie bei mehreren Erben die Auseinandersetzung, also die Verteilung des Nachlasses, für eine gewisse Zeit beschränken. Sicherer wäre es, einen Testamentsvollstrecker einzusetzen, mit der Aufgabe, Ihren Nachlass dauerhaft zu verwalten. Dann können die Erben nicht über die Immobilie verfügen, weil sie ihrer Verfügungsmacht entzogen ist. Die Tätigkeit des Testamentsvollstreckers ist aber in der Regel nicht kostenlos. Eine gewisse Absicherung einer schuldrechtlichen Verfügungsbeschränkung könnten Sie zum Beispiel auch dadurch erreichen, dass Sie einem Dritten ein Vermächtnis zukommen lassen, wenn die Erben gegen das Verfügungsverbot verstoßen oder indem Sie einen Verstoß sogar auflösend mit dem Verlust des Erbrechts des Erben sanktionieren. Beachten Sie aber, dass solche Verwirkungsklauseln bezüglich Erbeinsetzungen zwangsläufig zu einer Vorerbschaft des Erben führen und damit sein Erbrecht stark einschränken, auch wenn er nicht gegen das Verfügungsverbot verstößt. Die zeitliche Obergrenze für Verwirkungsklauseln und die Dauertestamentsvollstreckung liegt grundsätzlich bei 30 Jahren.