Am häufigsten gibt es in Eigentümergemeinschaften Streit, wenn etwas baulich verändert werden soll. Wer das vor hat, sollte einen Blick in die Teilungserklärung werfen – und zwar auch dann, wenn das innerhalb der eigenen vier Wände stattfinden soll. In der Teilungserklärung ist geregelt, wem in der Wohnungseigentümergemeinschaft was gehört. Kernpunkt ist die Differenzierung zwischen dem Eigentum aller, also dem Gemeinschaftseigentum, und dem Eigentum der einzelnen Mitglieder, dem sogenannten Sondereigentum.
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Einige Bestandteile der Wohnung gehören aber nicht zum Sondereigentum, sondern zum Gemeinschaftseigentum, über das alle Eigentümer bestimmen dürfen. Will ein Eigentümer zum Beispiel die Wohnungstür oder Fenster von außen streichen, so müssen dem alle Miteigentümer zustimmen. Ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft ist das Modernisieren oder Austauschen dieser Bestandteile nicht erlaubt.
Neben der Teilungserklärung gibt es die Gemeinschaftsordnung. Diese beiden Dokumente regeln das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und bestimmen, welchen Anteil jeder Eigentümer an der gesamten Gemeinschaft erhält. Diese Aufteilung wird im Grundbuch vermerkt, also in dem öffentlichen Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind.
Zum Sondereigentum gehören alle Räume innerhalb der Wohnung. Außerdem Deckenverkleidungen, Wand- und Fußbodenbeläge, Innenwände und -türen sowie sanitäre Anlagen. Wie schon beschrieben gehört die Wohnungstür zum Gemeinschaftseigentum – und das sogar dann, wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück, alle baulichen Teile, die für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, etwa tragende Wände. Außerdem Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer, Balkonteile, Estrich, Decken, Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen bis zur Wohnung und in aller Regel Fenster und Fensterrahmen.
Beispiele
Die Zeitschrift „Finanztest“ hat zu dem Thema zwei Beispiele veröffentlicht.
Beispiel 1: Die Bodenplatten von Balkonen gehören allen Wohnungseigentümern, ebenso wie Balkongitter. Müssen solche Gebäudeteile repariert werden, trägt in der Regel die gesamte Gemeinschaft die Kosten, auch wenn es um den Balkon eines einzelnen Eigentümers geht.
Beispiel 2: Kann ein Eigentümer seine Räume wegen durchfeuchteter Wände nicht nutzen, muss die Gemeinschaft die Schäden beseitigen lassen. Die Sanierungspflicht gilt auch für im Souterrain eines Altbaus liegende Räume, die laut Teilungserklärung als Büros oder Läden genutzt werden.
Urteil
Im vergangenen Jahr hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gefällt, das zeigt, wie wichtig es ist, sich gut zu informieren. Dort ließ ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten Sanierungen am Gebäude vornehmen. Er ließ alte einfach verglaste Holzfenster in seiner Wohnung durch dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzen. Es stellte sich heraus, dass dafür eigentlich die Eigentümergemeinschaft hätte aufkommen müssen. Er bat die Miteigentümer nachträglich zur Kasse – vergeblich. Der BGH verneinte einen Zahlungsanspruch – und das sogar für den Fall, dass der Eigentümer irrtümlicherweise angenommen hatte, für die Arbeiten verantwortlich zu sein. Die Gemeinschaft müsse vor unerwarteten Forderungen geschützt werden. Es sollen auch nur alle bezahlen müssen, wenn das Vorhaben zuvor gemeinsam beschlossen wurde (AZ: V ZR 254/17).
Im nächsten Teil
unserer dreiteiligen Serie geht es um das Parlament der Eigentümer: Die Eigentümerversammlung – und ihre Kompetenzen