Die wesentliche Entscheidung darüber, ob bauliche Maßnahmen in einer Wohnanlage durchgeführt werden oder Gemeinschaftseigentum instandgesetzt wird, trifft die Eigentümerversammlung. Das ist das zentrale Gremium der Eigentümer, so etwas wie das Parlament. Mindestens einmal im Jahr muss eine solche Versammlung stattfinden.
Die Themen
Dort geht es um verschiedene Themen. Entscheidungen über Instandhaltung und -setzung am Gebäude und bauliche Maßnahmen oder um die Verwaltung sowie um die Hausordnung. Zentrale Punkte sind immer die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan, die meist von der Verwaltung vorgelegt werden und in der Versammlung diskutiert beziehungsweise beschlossen werden. Aus den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sowie aus der Instandhaltungsrücklage wird das künftige monatliche Hausgeld errechnet, das jeder Eigentümer bezahlen muss. Auch zur Kontrolle der Verwaltung sowie zur Klärung von Streitigkeit zwischen Nachbarn soll das Treffen beitragen.
Die Einberufung
Die gesetzliche Mindestfrist für die Einladung beträgt zwei Wochen. Die Gemeinschaftsordnung kann anderes vorsehen, was zum Beispiel dann Sinn macht, wenn mehrere Eigentümer eine längere Anreise haben. Im Gegenzug kann die Ladungsfrist auch verkürzt werden, wenn es eilige Fälle gibt. Die Einladung muss in Textform rausgehen, eine E-Mail ist auch in Ordnung. Sie muss alle Tagesordnungspunkte plus Erläuterungen enthalten, über die entschieden werden soll, damit sich die Eigentümer bestmöglich vorbereiten können.
Wenn mindestens ein Viertel der Mieter eine Versammlung fordert, muss der Verwalter eine einberufen. Auch diese Regelung kann abweichend gestaltet sein. So kann die Versammlung beschließen, dass beispielsweise im Sinne des „Minderheitenschutzes“ ein geringerer Mindestanteil festgelegt wird. Wer nicht persönlich an der Sitzung teilnehmen kann, der darf einen Vertreter bestimmen. Soll der mitabstimmen dürfen, so benötigt er eine schriftliche Vollmacht.
Die Beschlussfähigkeit
Nur wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist, können gültige Beschlüsse gefasst werden. Das ist dann die „Beschlussfähigkeit“. Ist das nicht der Fall, wird eine Wiederholungsversammlung einberufen, die auf jeden Fall beschlussfähig ist. Auch dazu können abweichende Regelungen getroffen werden.
Das Stimmrecht
Das Stimmrecht wird in der Praxis meist im Rahmen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung (abweichend vom Gesetz) geregelt. Das gibt eigentlich jedem Eigentümer eine Stimme – unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnung(en). Üblich sind aber Regelungen nach dem Wertprinzip – abhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile. Eine andere Möglichkeit ist das Objektprinzip. Dann entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Beide Fälle können dazu führen, dass ein einzelner Eigentümer über die Stimmenmehrheit verfügt. Gehört eine Wohnung mehreren (oft ist das bei Eheleuten der Fall), haben die nur eine Stimme.
Die Mehrheit
Beschlüsse werden in der Regel mit der Mehrheit der Stimmen gefasst, also wenn mehr als die Hälfte mit „Ja“ abstimmt. Zu Entscheidungen über bauliche Veränderungen müssen allerdings alle Eigentümer zustimmen. Aber: Modernisierungen, die nicht das Wesen der Wohnanlage verändern, können leichter durchgesetzt werden. Und zwar mit der sogenannten qualifizierten Mehrheit; sprich Dreiviertelmehrheit. Diese Dreiviertelmehrheit muss dann mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile besitzen.
Das Protokoll
Von der Versammlung ist ein schriftliches Protokoll zu erstellen, das alle Beschlüsse und Inhalte nennt. Meist führt das der Verwalter, der auch verpflichtet ist, den Eigentümern Einsicht zu gewähren. Das Protokoll kann auch wichtig dafür sein, wenn Beschlüsse angefochten werden, was nur innerhalb eines Monats möglich ist.
Im nächsten Teil
unserer Serie geht es um den Verwalter und um seinen Beirat.