In jeder Wohnung müssen Rauchmelder installiert sein. Eigentlich eine klare Sache. Doch die Frage, wer dafür zahlen muss, entzweit Mieter und Vermieter. Tatsächlich ist die Sache rechtlich komplizierter, als es auf den ersten Blick erscheint.
Die Kosten für die Installation sind noch am einfachsten zu handhaben. Es handelt sich nicht um Betriebskosten, die man als Vermieter einfach auf die Nebenkostenabrechnung schreibt. Doch diese Kosten sind Modernisierungskosten und können als solche mit bis zu acht Prozent jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) unanfechtbar so entschieden (17.6.2015 – VIII ZR 290/14). Das darf der Vermieter auch dann (muss es aber nicht), wenn der Mieter auf eigene Kosten bereits einen Rauchmelder installiert hat. In diesem Fall muss der Mieter doppelt zahlen.
Komplizierter wird es bei der Wartung. Denn hier gibt es unterschiedliche landesrechtliche Regelungen in den jeweiligen Bauordnungen. Daher sind Gerichtsurteile von Bundesland zu Bundesland nur bedingt übertragbar. In den meisten Ländern ist die „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ Sache der Eigentümer, das sind die Vermieter. In diesen Ländern ist die Rechtsprechung großteils zu dem Urteil gelangt, dass diese Kosten als solche über die Abrechnung auf die Mieter umlegbar sind.
In einigen Ländern, darunter Bayern und Berlin, ist die Sache anders geregelt. Die „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“, so steht es im Artikel 46 der Bayerischen Bauordnung, „obliegt den unmittelbaren Besitzern“. Unmittelbare Besitzer einer vermieteten Wohnung sind die Mieter. Das bedeutet, die Mieter müssen sich um die Wartung kümmern, die Geräte betriebsbereit halten und notfalls die Batterie ersetzen.
Allerdings können Eigentümer diese Verpflichtung auch in Bayern übernehmen. Das allerdings sollte ein Vermieter den Mietern auch deutlich machen. Ohne diese vorherige Klärung einfach die Kosten für die Brandmelderwartung in der Nebenkostenabrechnung aufführen, geht nicht.
Vollkommen offen ist es, wie abgerechnet werden kann, wenn der Vermieter die Rauchmelder nicht gekauft hat, sondern bei einem einschlägigen Dienstleister gemietet. Einige Gerichte sehen den Vermieter in der Pflicht, andere den Mieter.
Wie in den meisten Fällen, in denen bei Mietangelegenheiten Streit droht, empfiehlt es sich auch in dieser Frage, sich zusammenzusetzen, um eine Lösung zu finden, mit der alle leben können. MARTIN PREM