Birgit K.: „Unser Sohn hat im Januar ein Haus (Baujahr 2005, Fertighaus) gekauft. Vor fünf Wochen ist er mit Frau und Kindern eingezogen. Leider hat sich nun herausgestellt, dass unter den Fensterdichtungsgummis lauter Schimmelablagerungen sind. Diese Dichtungsgummis auszuwechseln und alles zu reinigen, kostet 3000 Euro. Meine Frage ist nun, ist das ein versteckter Mangel? Wer bezahlt das? Kann man das beim Vorbesitzer geltend machen? An wen muss man sich wenden? Reicht es, wenn man es dem Vorbesitzer mitteilt, oder braucht man einen Fachmann oder sogar einen Sachverständigen, der das bescheinigt?“
Die Frage, ob Ihr Sohn die Kosten der Schadensbeseitigung von dem Vorbesitzer verlangen kann, hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst ist zu prüfen, ob Ihr Sohn und der Vorbesitzer des Hauses wirksam einen Gewährleistungsausschluss für Mängel an dem Haus vereinbart haben. Denn in der Regel wird ein solcher Ausschluss für verdeckte Mängel beim Kauf von gebrauchten Immobilien im Kaufvertrag geregelt.
Sodann ist entscheidend, ob es sich bei dem Mangel der Fensterdichtungsgummis überhaupt um einen verdeckten Mangel handelt. Das ist dann der Fall, wenn er weder für Ihren Sohn noch für den Verkäufer bei Vertragsschluss erkennbar war. Liegt ein versteckter Mangel vor und wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, so kann der Vorbesitzer lediglich in Anspruch genommen werden, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das heißt, wenn er den Mangel zwar kannte, aber bewusst Ihrem Sohn verschwiegen hat. Dies hat allerdings Ihr Sohn zu beweisen, was nicht unproblematisch sein kann.
Es ist zu raten, sich mit dem Verkäufer des Hauses in Verbindung zu setzen und zu versuchen, eine gütliche Einigung herbeizuführen. In jedem Fall sollte der Mangel vor der Beseitigung dokumentiert werden, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen sollte.
Dabei ist es empfehlenswert, einen Sachverständigen heranzuziehen, da er gegebenenfalls auch darüber Auskunft geben kann, wie lange der Mangel an dem Haus schon besteht und ob er erkennbar gewesen sein muss oder nicht. Ist der Verkäufer nicht zu einer Einigung bereit, sollte Ihr Sohn die Hilfe eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen.