Die Grunderwerbsteuer fällt unter anderem an, wenn ein Kaufvertrag über die Übereignung eines Grundstücks geschlossen wird. Schenkungen eines Grundstücks im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind von der Besteuerung ausdrücklich ausgenommen. Insoweit wird eine Grunderwerbsteuer nicht fällig.
Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass entgeltliche Vorgänge grundsätzlich der Grunderwerbsteuer unterliegen. Ausgenommen sind jedoch wiederum Grundstückserwerbe durch Verwandte in gerader Linie, damit durch Kinder. Ebenfalls ausgenommen von der Grunderwerbsteuerpflicht sind nach dem Gesetz Erwerbe durch Schwiegerkinder von den Schwiegereltern. Ob Schenkungsteuer und/oder Einkommensteuer anfallen könnten, kann angesichts des kurzen Sachverhalts nicht beurteilt werden.
Rosina E.: „Ich bin 65 Jahre alt und möchte meiner Tochter eine Wohnung (700 000 Euro) überlassen. Dafür wurde eine Grundschuld in Höhe von 250 000 Euro aufgenommen. Ich werde mir den Nießbrauch sichern. Ziel ist es, den Wert zu senken (kalkulatorischer Mietertrag: monatlich 1500 Euro), um unter den Freibetrag von 400 000 Euro zu kommen. Wie ermittelt die Steuerbehörde den Wohnungswert? Wird die Grundschuld wertmindernd angerechnet? Wie hoch wird der Nießbrauch berechnet? Wann und in welcher Höhe kann ich meiner Tochter eine weitere Wohnung steuerfrei übertragen, erst in zehn Jahren?“
Die Frage richtet sich nach einem möglichen Anfall von Schenkungsteuer. Der Wert der Immobilie bestimmt sich nach dem Bewertungsgesetz. Das gilt auch für den Wert des Nießbrauchs als wertmindernde Position. Ein Darlehen, das aufgenommen und durch eine Grundschuld gesichert ist, wird bei der Bewertung regelmäßig unberücksichtigt gelassen. Wird die noch bestehende Darlehensverbindlichkeit von dem Beschenkten übernommen, könnte insoweit allerdings keine Schenkung, sondern ein entgeltlicher Erwerb vorliegen. Diesbezüglich ist auch darauf zu achten, dass durch die mögliche Einordnung als entgeltlich Einkommensteuer aufseiten der Mutter anfallen könnte. Voraussetzung wäre, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist und die sonstigen Voraussetzungen der einkommensteuerlichen Vorschriften erfüllt sind. Schenkungen oder die Erbschaft von einer Person in den letzten zehn Jahren, zurückgerechnet vom Zeitpunkt des aktuellen Erwerbs, werden für die Ermittlung und Ausschöpfung der Freibeträge zusammengerechnet.