Oftmals besteht bei der Bebauung eines Grundstücks mehrerer Miteigentümer Unsicherheit. Wenn einer der Miteigentümer etwa durch Errichtung eines Neubaus eine Wertsteigerung des Grundstücks herbeiführt, dann kann diese auch den anderen Miteigentümern vermögensmäßig zugute kommen. Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass jeder Miteigentümer eines ungeteilten Grundstücks auch Miteigentümer der darauf erstellten Baukörper wird. Dann wird zu Recht gemahnt, das Thema Schenkung zu prüfen. Da zwischen Bruder und Schwester nur ein Freibetrag von 20 000 Euro besteht, sind Schenkungen zwischen Geschwistern meist nur für den Fiskus erfreulich.
Kann man im Kreis der Miteigentümer die anstehende Bebauung abstimmen, so macht es Sinn, vorab vertragliche Regelungen zu treffen, um die unübersichtlichen Gesetzesfolgen auszuschließen. So könnte von vornherein von allen Miteigentümern eine vertragliche Grundlage geschaffen werden, die einen Ausgleich regelt und so für Rechtssicherheit sorgt. Wird eine angemessene Gegenleistung (welche auch in Anteilen an diesem Grundstück bestehen könnte) für die bei den anderen Miteigentümern eingetretene Bereicherung vereinbart, kann eine Schenkung an die anderen Miteigentümer oft vermieden werden. Alternativ sind auch geschickte Formulierungen denkbar, dass, obwohl das Gebäude zivilrechtlich grundsätzlich nicht sonderrechtsfähig ist, die alleinige Nutzung und Verwertung des Gebäudes bis zu dessen wirtschaftlichen Verbrauch dem Bauherrn gestattet werden, sodass etwa bei einem Verkauf oder der Vermietung des Grundstücks der Bauherr den Anteil des Kaufpreises und / oder entsprechend den Mietzins zusätzlich erhält, der wirtschaftlich auf „sein/ihr“ Gebäude entfällt. Eine Bereicherung der anderen Miteigentümer kann damit eingedämmt werden.
Auch Sie als Eltern könnten miteingebunden werden, um im Fall der Schenkung Ihre Freibeträge gegenüber den Kindern einzusetzen, anstatt Schenkungen zwischen den Kindern auszulösen. Es käme eine Übertragung Ihres Anteils an Ihre Tochter infrage, wobei diese als (anteilige) Gegenleistung die Bebauung des Grundstücks erbringt. Dies kann, soweit absprachegemäß Ihrem Sohn auch ein Mehrwert aus der Bebauung zukommen soll, zwar dann eine Schenkung von Ihnen an Ihren Sohn darstellen. Da die Vorschenkung vor 14 Jahren erfolgte, haben Sie – ohne weitere Schenkungen in den letzten 10 Jahren – aktuell aber einen deutlich höheren Freibetrag (jeweils 400 000 Euro) gegenüber Ihrem Sohn als seine Schwester. Um rechtssicher Auskunft zu geben, wären natürlich die in der Vorübertragung getroffenen Vereinbarungen einzusehen und im Detail zu prüfen.