Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft oder eine Wohnung erbt, muss sich um viele Dinge kümmern: Vermietung, Instandhaltung, Abrechnung … Je nach Gebäude kann der Aufwand enorm sein. Hilfe kann eine externe Hausverwaltung leisten. Doch was kostet diese und vor allem: Was leistet sie?
Aufgaben und Pflichten
Hausverwaltungen unterscheiden sich in zwei grundlegende Typen: Die sogenannte Miethausverwaltung kümmert sich um vermietete Objekte eines Alleineigentümers. Ihre Aufgaben umfassen unter anderem die Mietersuche, das Mietzahlungsmanagement und die Betriebskostenabrechnung.
Im Gegensatz dazu verwaltet eine WEG-Verwaltung Immobilien einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Aufgaben sind nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) vorgegeben. Danach muss die Verwaltung Eigentümerversammlungen durchführen und deren Beschlüsse umsetzen, einen Wirtschaftsplan aufstellen, die Finanzen und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft verwalten, für die Einhaltung der Hausordnung sorgen, sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kümmern, die Jahresabrechnung der Hausgelder vornehmen und offene Forderungen eintreiben.
Unzulässige Aufgaben
Nicht selten haben Eigentümer falsche Vorstellungen von den Aufgaben einer Hausverwaltung. So darf sie zum Beispiel keine Hausordnung erlassen, das ist Sache der Eigentümer. Auch die Veranlassung der Reparatur einer verstopften Toilette gehört nicht in den Tätigkeitsbereich eines WEG-Verwalters – es sei denn, er kümmert sich auch um das Sondereigentum, also den Bereich innerhalb der Wohnung. Ferner darf der Verwalter keine Kredite auf eigenen Namen aufnehmen oder teure Sanierungen beauftragen. Bankangelegenheiten laufen immer über die Namen der Eigentümer, bei ihnen liegt auch die Entscheidungshoheit für große Investitionen.
Kosten
Die Preise der Verwalter orientieren sich an der Zahl der zu verwaltenden Wohneinheiten, an der Ausstattung und dem Zustand des Objekts sowie an Region und Lage der Immobilie. Allgemein gilt: Große Städte sind meist teurer als ländliche Regionen. Die Entlohnung deckt die vertraglich festgelegten Tätigkeiten ab, für Zusatztätigkeiten können Sonderhonorare vereinbart werden. Laut Branchenbarometer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschlands (VDIV) lag der durchschnittliche Kostensatz 2020 in der WEG-Verwaltung bei 22,23 Euro pro Wohneinheit/Monat, in der Mietverwaltung bei 24,45 Euro. Die Preisspanne bewegt sich zwischen 15 und 30 Euro. Eigenheime und kleine Häuser sind häufig etwas teurer. Bei großen Objekten mit vielen Wohnungen können die Kosten auf unter 15 Euro sinken. Ist die Eigentümergemeinschaft betreuungsintensiv, verlangen die Verwalter oft etwas mehr.
Statt Pauschalen sind auch prozentuale Preise möglich, zum Beispiel fünf Prozent von der Nettomonatsmiete je Wohneinheit. Wichtig: Die Kosten für den Hausverwalter können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Lediglich der Aufwand für die Abrechnung der Nebenkosten ist auf den Mieter umlegbar.
Verwaltersuche
Da es keine staatliche Prüfung oder Zulassung für Hausverwalter gibt, sollte man den potenziellen Vertragspartner genau prüfen. Arbeitet die Hausverwaltung haupt- oder nebenberuflich? Ist sie schon lange im Geschäft? Welche Leistungen beinhaltet der angebotene Vertrag? Werden Sonderarbeiten zusätzlich berechnet? Ist die Verwaltung in der Nähe und jederzeit gut erreichbar? Ist sie Mitglied in einem anerkannten Verband, etwa dem Immobilienverband Deutschland (IVD)? Verfügt die Verwaltung über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, die finanzielle Verluste der Eigentümer ausreichend absichert?
Hilfe bei Problemen
Immer wieder gibt es Ärger mit Hausverwaltungen. Der Wechsel zu einer anderen Verwaltung ist bei Eigentümergemeinschaften aber oft nicht leicht, denn dazu braucht man die Mehrheit der Eigentümer. Beratung und Hilfe bieten Vereine wie „Wohnen im Eigentum“ oder der Eigentümerverband „Haus und Grund“.
Kündigung
Seit Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) in Kraft. Neu ist, dass Wohnungseigentümergemeinschaften jetzt ihre Hausverwaltung jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen dürfen (Paragraf 26 Absatz 3 WEG-Gesetz). Das gilt sogar dann, wenn im Verwaltervertrag noch etwas anderes steht. Mit der Reform wurden die Positionen der Eigentümer gestärkt.
Um die bisherige Hausverwaltung loszuwerden, müssen die Eigentümer mehrheitlich die Abberufung des Verwalters beschließen. Folge: Entweder der Vertrag läuft aus und endet nach der Restlaufzeit automatisch oder es erfolgt eine vorzeitige Kündigung. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach Abberufung des Verwalters. Dies ist in Paragraf 26 Absatz 3 Satz 2 des neuen WEG-Gesetzes so geregelt.
Darüber hinaus besteht aber auch die Möglichkeit, den Verwaltervertrag mit kürzerer Frist oder außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen.
Mehr Informationen
Das sechsseitige Dossier zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 54 (1 Minute = 0,62 Euro) bis 25. November. Oder senden Sie einen mit 0,95 Euro frankierten und adressierten Rückumschlag plus 1,55 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Hausverwaltung“ an: Biallo & Team GmbH, Bahnhofstr. 25, 86938 Schondorf. Oder Sie schicken eine E-Mail an: ratgeber@biallo.de.