Martin S.: „Wir besitzen seit 2015 eine vermietete Eigentumswohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz. Im letzten Jahr wurde diese Tiefgarage teilsaniert, was bezogen auf unseren Miteigentumsanteil Kosten in Höhe von etwa 7000 Euro verursacht hat. Die Rechnungen für die Sanierung wurden von der Hausverwaltung 2020 aus einer Sonderumlage sowie durch Entnahme aus der Erhaltungsrücklage bezahlt. Jetzt möchten wir diese Kosten in der Steuererklärung 2020 als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen. Welchen Unterschied macht es, diese Kosten in einer Summe anzugeben oder auf bis zu fünf Jahre aufzuteilen?“
Zunächst muss unterschieden werden zwischen steuerlich sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten, die nur über die jährliche Abschreibung von 2 Prozent (bzw. 2,5 Prozent bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind) geltend gemacht werden können. Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn ein Gebäude lediglich in ordnungsgemäßem Zustand erhalten wird oder wenn dieser Zustand in zeitgemäßer Form wiederhergestellt und durch die Baumaßnahme die Wesensart des Gebäudes nicht verändert wird. Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster, und der Dacheindeckung sowie Maler- und Tapezierarbeiten sind daher im Regelfall als Werbungskosten sofort abzugsfähig.
Solche Maßnahmen können aber in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung und damit zu Herstellungskosten führen, wenn dadurch der Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht wird. Das ist der Fall, wenn die Maßnahmen bei mindestens drei der Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils zu einer Standarderhöhung geführt haben.
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (in München aktuell zwischen 15 und 30 Prozent des Gesamtkaufpreises) übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Bei Ihnen liegt soweit ersichtlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor. Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können tatsächlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Zum Gebäude gehörende Garagen sind ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Nutzung als zu Wohnzwecken dienend zu behandeln, soweit in ihnen nicht mehr als ein Pkw für jede in dem Gebäude befindliche Wohnung untergestellt werden kann.
Ob die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen bei Ihnen steuerlich Sinn macht, hängt von Ihrem zu versteuernden Einkommen (zvE) und damit von Ihrem Grenzsteuersatz ab. Dazu muss man wissen, dass es sich beim deutschen Einkommensteuertarif um einen progressiven Tarif handelt. Im Einkommensteuertarif 2020 steigt der Steuersatz nach dem steuerfreien Grundfreibetrag von 18 818 von 14 Prozent bis zum sog. kleinen Spitzensteuersatz von derzeit 42 Prozent ab einem zvE von 114 104 Euro. Jeder weiter hinzuverdiente Euro wird nun linear mit 42 Prozent besteuert bis zum sog. großen Spitzensteuersatz von 45 Prozent ab einem zvE von 549 226 Euro (alle genannten Beträge beziehen sich auf die Zusammenveranlagung; für die Einzelveranlagung sind die Beträge einfach zu halbieren). Würde Ihr zvE in 2020 vor Abzug der Erhaltungsaufwendungen z. B. 121 104 Euro betragen, bräuchten Sie die Erhaltungsaufwendungen nicht zu verteilen, weil Sie dann ohnehin auf jeden Euro Erhaltungsaufwand eine steuerliche Entlastung von 42 Prozent erhalten. Ist Ihr zvE dagegen geringer, bringt die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen Steuersatzvorteile (Progressionsvorteile), weil Sie Ihr zvE nicht so weit reduzieren, dass Teile der Erhaltungsaufwendungen nur mit einem viel geringeren Steuersatz entlastet werden. Dafür müssen Sie aber auf die Steuerentlastung zwei bis fünf Jahre warten. Beim derzeitigen Zinsniveau fällt dies wirtschaftlich aber kaum ins Gewicht.