Das Wohnungsrecht des Lebensgefährten ist nur dann sicher, wenn Sie es nicht nur als schuldrechtliches Wohnungsrecht (etwa als lebenslanges Leih- oder Mietverhältnis) anordnen, sondern wenn es als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen wird. Zwar müssen die Töchter als Erbinnen auch ein schuldrechtliches Wohnungsrecht gewähren; wenn sie jedoch das Haus an einen Dritten verkaufen – was sie als Erbinnen ja sofort dürfen –, könnte der Dritte die Immobilie lastenfrei erwerben, und das in gutem Glauben, da sich aus dem Grundbuch keine Wohnrechtsbelastung ergibt. Ein solch lastenfreier Eigentumserwerb geht dem schuldrechtlichen Wohnungsrecht vor.
Schon im Testament ein dingliches Wohnungsrecht anzuordnen, verhindert also einen sonst drohenden Rechtsverlust, denn dann hat jeder Dritte das ins Grundbuch einzutragende Wohnrecht zu dulden. Diese Klarstellung sollten Sie unbedingt ins Testament aufnehmen. Nach der Vorgabe des Gesetzes muss der Eigentümer – also hier die Erbinnen – die öffentlichen und die verbrauchsunabhängigen Lasten tragen, ihn trifft jedoch keine Pflicht, das Gebäude für den Wohnungsberechtigten aktiv zu unterhalten, er muss nur dessen Nutzung dulden. Umgekehrt muss daher der Wohnungsberechtigte die durch ihn selbst verursachten Kosten (vor allem die verbrauchsabhängigen Betriebskosten) tragen, zudem hat er für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, also die üblichen Schönheitsreparaturen durchzuführen, jedoch ohne Verpflichtung zu außergewöhnlichen Reparaturen. Wer die außerordentlichen Lasten zu tragen hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Daher empfiehlt es sich, schon im Testament eine eindeutigere Lastenverteilung vorzugeben.