In Ballungszentren, wie hier in München, steigen die Mieten. Das verschlechtert in vielen Fällen das Verhältnis von Mietern und Vermietern. © IMAGO/Frank Hoermann/SVEN SIMON
Wohnungsknappheit und horrende Mieten, die in den Ballungsgebieten auch noch stetig steigen, tragen nicht gerade zu einem harmonischen Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern bei. Wir erklären, was erlaubt ist – und was nicht.
■ Eigenbedarf
„Der Eigenbedarf ist der Todesstoß für das Mietverhältnis“, sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbunds in Berlin. In den letzten Jahren hat die Rechtsprechung den Eigenbedarf großzügig ausgelegt und damit die Vermieter-Seite sehr gestärkt. „Eigenbedarf gilt nicht nur, wenn nahe Verwandte einziehen, auch entferntere Verwandte sind erlaubt oder eine Nutzung der Räume als Büro oder Ferienwohnung.“
■ Begründung
Der Eigenbedarf lässt sich heute rechtlich gut durchsetzen, bestätigt auch Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein in Berlin. Allerdings muss die Kündigung korrekt formuliert sein. Ein häufiger Fehler von Vermietern sei, den Eigenbedarf nicht ausreichend zu konkretisieren, sprich: Vermieter müssen die Person nennen, die in die Wohnung einziehen soll und auch die Gründe dafür. „Einfach zu sagen, die Tochter will einziehen, reicht nicht“, sagt Heilman.
■ Spätere Kündigung
Die hohen Mieten, die der angespannte Wohnungsmarkt vor allem in Ballungsräumen hergibt, hat in manchen Vermietern förmlich die Gier entfacht. Bei einer Neuvermietung kann eine Wohnung zu wesentlich höheren Preisen vermietet werden. Das verleitet Vermieter auch mal dazu, eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorzuschieben, um die alten Mieter loszuwerden. „Wenn es Mietern gelingt, dies nachzuweisen, können sie Schadensersatzansprüche geltend machen“, sagt Rechtsanwältin Heilmann. Allerdings sei der Nachweis oft schwer zu erbringen.
■ Fristverlängerung
„Mieter können bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf Widerspruch einlegen, wenn sie einen Härtefall nachweisen können“, sagt Hartmann vom Mieterbund. Fehlender Ersatzwohnraum wird heutzutage immer häufiger als Härtefall anerkannt, die Wohnungsknappheit ist allgemein bekannt. Wenn Mieter eine intensive, aber erfolglose Wohnungssuche nachweisen können, sind die Gerichte durchaus gewillt, die Frist zum Auszug zu verlängern. Üblicherweise gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, mit zunehmender Wohndauer verlängert sie sich auf bis zu neun Monate. „Mit einer Verlängerung auf bis zu zwei Jahre plus Verfahrensdauer können Mieter spekulieren“, hat Heilmann erfahren. Alte Menschen können laut Hartmann auch versuchen, ihr Alter und ihre soziale Verwurzelung im Wohnviertel als Härtefall anzuführen. „Eine Gewähr, dass dies anerkannt wird, gibt es aber nicht.“
■ Mieterhöhung
Streit zwischen Vermietern und Mietern entbrennt auch immer wieder um das Thema Mieterhöhung. Im klassischen Mietvertrag darf sie schrittweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden – innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent, auf angespannten Wohnungsmärkten um maximal 15 Prozent. Dazwischen muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, bevor der Vermieter die nächste Anhebung erklären darf.
Der Vermieter muss die Erhöhung begründen, in dem er zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete verweist. Gibt es keinen offiziellen Mietspiegel, haben Mieter wenig Chancen, einzuschätzen, ob der Vermieter mit seiner Begründung richtig liegt. „Auch die Mietpreisbremse hilft oft nicht“, sagt Hartmann mit Blick auf diejenigen Vermieter, die sich teilweise oft bewusst nicht an die Bremse halten würden. „Mieter dürfen aber darauf pochen“, betont sie. Ihnen würde dann eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zustehen.
■ Endrenovierung
Leergeräumt und besenrein müssen Mieter ihre Wohnung bei Auszug hinterlassen. Obendrein sind nicht mit dem Vermieter abgesprochene Um- und Einbauten wieder zu entfernen. So sieht es das Gesetz vor. „Trotzdem fordern Vermieter nach wie vor Schönheitsreparaturen ein“, sagt Heilmann. Das können sie aber nur, wenn diese in Form von wirksamen Klauseln im Mietvertrag verankert sind und eine renovierte Wohnung übergeben wurde. „Wirksam heißt, der Grad der Abnutzung wird bei der Frage, ob und wie viel renoviert werden muss, einbezogen.“ Starre Fristen, von wegen alle fünf Jahre müssen Fenster und Türen gestrichen werden, sind nicht zulässig.
Noch eines übersehen Vermieter häufig, sagt die Anwältin: Hat der Mieter es versäumt, alles aus der Wohnung auszuräumen und rückzubauen, muss der Vermieter eine angemessene Frist zur Nachbesserung einräumen. Sonst darf er keine Schadensersatzansprüche an den Mieter stellen.
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zum Thema gibt es im mehrseitigen Dossier „Mieter und Vermieter – Rechte und Pflichten“ kostenlos per E-Mail von:
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