Die meisten Menschen wollen im Alter in den eigenen vier Wänden bleiben. Doch wenn das Geld für altersgerechten Umbau fehlt, wird das oft schwierig. Wer dann daran denkt, seine Immobilie zu verrenten, muss allerdings sehr genau rechnen. © Panthermedia
Muss das Haus altersgerecht umgebaut oder energetisch saniert werden, reichen dafür die Ersparnisse oft nicht aus. Auch nicht für die lang ersehnte Weltreise oder das teure Wohnmobil. Da fragen sich viele: „Wie lässt sich das Betongold verflüssigen?” Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten.
■ Leibrente
Dieses Modell ist vor allem etwas für Menschen, die nichts vererben wollen, mindestens 70 Jahre alt sind und eine Immobilie besitzen, die mehr als 200 000 Euro wert ist. Sie verkaufen ihr selbst genutztes Haus oder ihre Eigentumswohnung gegen ein im Grundbuch verbrieftes lebenslanges Wohnrecht. Im Gegenzug erhalten sie einen Einmalbetrag, eine befristete oder unbefristete monatliche Rente oder eine Kombination von beidem.
Spricht man mit Leibrente-Anbietern wie Stiftung Liebenau oder Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, so scheitern viele Verhandlungen, weil die Interessenten den Wert ihres Grundbesitzes zu hoch einschätzen oder ihnen die angebotene Rente viel zu gering ist.
Rechenbeispiel: Eine 70-jährige Frau wird statistisch gesehen 83 Jahre alt. Sie lebt theoretisch also noch 156 Monate. Bei einer Kaltmiete von 1100 Euro ergibt sich ein Wohnwert von 171 600 Euro. Dieser wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Zudem verringern künftige Renovierungskosten den Immobilienwert. Beträgt der Verkaufspreis beispielsweise 400 000 Euro, zieht man davon den Wohnwert von 171 600 Euro plus einer angenommenen Renovierung von 80 000 Euro ab. Der Rentner erhält dann 148 400 Euro auf einen Schlag oder rund 900 Euro im Monat. Zu diesen theoretischen Werten gesellen sich in der Praxis oft noch andere Gebühren, sodass die Zahlen in Wirklichkeit noch niedriger sind.
■ Rückanmietung
Dieses Modell hat die wenigsten Nachteile für die Verkäufer. Sie müssen nur bereit sein, die eigene Immobilie zu verkaufen. Sie erhalten dann den aktuellen Verkehrswert, den sie leicht selbst feststellen können. Dazu reicht meist schon ein Blick in den Immobilienteil der Tageszeitung. Je nach Zustand des Hauses sollte man Abschläge für künftige Renovierungen einkalkulieren. Immobilienbesitzer schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag, der eine Kündigung durch ihn ausschließt und zahlen die ortsübliche Vergleichsmiete. Mieterhöhungen werden vertraglich festgelegt.
Rechenbeispiel: Ein Paar verkauft sein Reihenmittelhaus für 350 000 Euro. Kosten fallen dafür keine an, auch keinerlei Steuern, weil sie die Immobilie länger als zehn Jahre hatten. Die ortsübliche Nettokaltmiete beträgt 1000 Euro. Damit könnten sie dem Käufer rein rechnerisch aus dieser Summe 350 Monate lang diesen Betrag zahlen. Das sind 29 Jahre und zwei Monate. Das zeigt: Neben der Miete, die sie zahlen, bleibt ihnen jede Menge Geld übrig, um sich den Lebensabend zu verschönern.
Theoretisch denkbar ist auch, dass sich Verkäufer ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. In diesem Fall können sie die Immobilie verlassen, zum Beispiel in ein Betreutes Wohnen ziehen und die Immobilie an andere Leute vermieten. Allerdings vermindert der eingeräumte Nießbrauch den Verkaufspreis. Denn der Käufer muss nun damit rechnen, dass er viel später über seine Immobilie verfügen kann.
■ Darlehen ohne Tilgung
Einige wenige Geldhäuser, aber vor allem die Allianz-Versicherung mit ihrer Best Ager-Finanzierung, bieten Leuten ab 60 Jahren Kredite an, für die nur die Zinsen gezahlt werden. Die Schulden können später die Erben zurückzahlen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie mindestens zu 90 Prozent abgezahlt ist und es sollte ein Haushaltseinkommen von mindestens 2000 Euro geben. Vorteil: Man erhält für wenig Geld ein Darlehen, das man sich leisten kann. „Viele Ältere sind glücklich über unsere Finanzierungsmöglichkeit, weil sie bei Banken gar keinen Kredit mehr bekommen“, sagt Allianz-Experte Olaf Haffner aus Berlin, der auch bundesweit unterwegs ist. Der Grund ist nicht Böswilligkeit, sondern die zu geringe Rente, die eine Rückzahlung mit Zinsen und hoher Tilgung erschwert.
Rechenbeispiel: Möchte man ein übliches Darlehen über 150 000 Euro aufnehmen und es in zehn Jahren komplett tilgen, zahlt man dafür aktuell knapp 1500 Euro im Monat bei 3,80 Prozent Zinsen plus Tilgung. Das dürfte für viele Rentnerinnen und Rentner deutlich zu viel sein. Verzichtet der Anbieter auf die Tilgung, sind es nur noch 475 Euro monatlich für die Zinsen.
■ Teilverkauf
Diese Form der Immobilienverrentung wird aktuell intensiv im Internet beworben, da sie für die Anbieter besonders lukrativ ist. Es gibt keine Altersvorgaben wie bei der Leibrente und auch keine Einkommenserwartungen wie beim Darlehen ohne Tilgung. Die Idee ist, dass man bis zu 50 Prozent seiner Immobilie an Anbieter wie Engel & Völkers (Liquid Home) oder Wertfaktor verkauft. Diese werden dann Miteigentümer, ohne ihren Teil zu nutzen. Das kann weiterhin der alte Gesamteigentümer tun. Dafür zahlt er aber ein Nutzungsentgelt von fünf bis sieben Prozent im Jahr. Verbraucherschützer sehen dieses Modell kritisch. Ihr wichtigster Einwand: Fallen Renovierungskosten an, hat der vormalige Gesamteigentümer alles allein zu tragen. Während der neue Miteigentümer nichts zahlt, aber von Wertsteigerungen mit profitiert.
Rechenbeispiel: Der Wert der Immobilie beträgt 500 000 Euro. Der Eigentümer verkauft 40 Prozent davon und erhält 200 000 Euro. Als Nutzungsentgelt zahlt er sieben Prozent im Jahr. Das sind 14 000 Euro bzw. 1166,67 Euro im Monat.
Mehr Informationen
Ein mehrseitiges Dossier zum Thema „Immobilienrente: So lässt sich das Betongold verflüssigen“ gibt es kostenlos per E-Mail von: ratgeber@biallo.de