Christine S.: „Unsere demente Mutter lebt im Altenheim. Wir drei Töchter haben die Vollmachten für alle Belange der Mutter. Meine Tochter besitzt ein Grundstück, das mit Nießbrauch der Großmutter belegt ist. Nun möchte meine Tochter das Grundstück mit einem Eigenheim bebauen. Reicht es hierfür aus, wenn die Bevollmächtigten der Bebauung zustimmen oder muss der Nießbrauch notariell aufgehoben werden?“
Reicht die Vollmacht?
Ihre Mutter hat durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch am Grundstück Ihrer Tochter das Recht, das Grundstück in vollem Umfang zu nutzen und alle Erträge daraus zu ziehen; es gibt ihr auch das Recht zum Besitz am Grundstück. Durch die geplante Bebauung des Grundstücks würden die Nutzungsmöglichkeiten der Großmutter erheblich beeinflusst werden, sodass ihre Zustimmung dazu erforderlich ist.
Dazu kommt, dass sich das Nießbrauchrecht auch an dem erbauten Eigenheim fortsetzen würde, weshalb die Zustimmung zur Bebauung des Grundstücks allein nicht zielführend ist, um Ihrer Tochter die Sicherheit zu geben, dass sie an dem geplanten Eigenheim auch umfassend berechtigt ist. Dies garantiert ihr allein die Aufhebung und Löschung des Nießbrauchrechts. Nach dem Gesetz (BGB) bedarf die Aufhebung eines Nießbrauchs an einem Grundstück der Willenserklärung der Berechtigten, dass sie das Recht aufgibt und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich ist.
Hierfür regelt die Grundbuchordnung, dass die Löschungsbewilligung, aber auch die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch „öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden müssen“. Das heißt, für die zur Aufhebung und Löschung erforderlichen Erklärungen muss ein Notar hinzugezogen werden.
Da anzunehmen ist, dass Ihre Mutter aufgrund ihrer Demenz nicht geschäftsfähig ist, kann sie die Willenserklärung, die zur Aufhebung und Löschung ihres Nießbrauchrechts erforderlich ist, nicht mehr rechtswirksam selbst abgeben. Fraglich ist, ob sie bei der Abgabe dieser Erklärung von Ihnen und Ihren Schwestern vertreten werden kann. Das hängt zum einen davon ab, welchen Inhalt die Vollmachten haben, die Ihre Mutter Ihnen gegeben hat, d.h. mit welchen konkreten Aufgaben Sie von Ihrer Mutter beauftragt wurden und ob dies auch die Löschung des Nießbrauchs mit umfassen würde.
Zum anderen ist auch die Frage, ob alle drei Schwestern nur zusammen Ihre Mutter vertreten können oder jede auch einzeln aktiv werden kann, was sich auch aus dem Inhalt der Vollmacht ergibt. Letztlich allerdings wird eine Vertretung davon abhängen, ob die Vollmacht, die Ihnen Ihre Mutter gegeben hat, den Formerfordernissen der Grundbuchordnung entspricht, was vor allem der Fall ist, wenn die Vollmachten notariell beurkundet wurden.
Eventuell finden sich aber auch in dem ursprünglichen notariell beurkundeten Vertrag zwischen Ihrer Mutter und Ihrer Tochter Regelungen zur Löschung des Nießbrauchs, gegebenenfalls wurden hier auch schon Vollmachten erteilt. Sollte diese Voraussetzung nicht gegeben sein, kann die Löschung nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts bewerkstelligt werden.
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