Will man früher aus dem Mietvertrag, kann ein geeigneter Nachmieter eine gute Lösung sein. © Panthermedia
Kündigungsfrist und Mindestmietdauer bringen Sicherheit. So kann ein Mietverhältnis laut Gesetz für bis zu vier Jahre festgeschrieben werden. Aber was, wenn man spontan eine viel attraktivere Wohnung gefunden hat? Dann kommt es drauf an, heißt es etwa bei der deutschen Kautionskasse. Sollte das Mietverhältnis unzumutbar werden, haben Gerichte schon öfter außerordentliche Kündigungen innerhalb der vereinbarten Kündigungsfristen anerkannt: „Dazu gehören beispielsweise berufliche Veränderungen, die einen Umzug notwendig machen, oder Veränderungen in der Lebenssituation, wie Familienzuwachs oder Trennung, die einen Bedarf an anderem Wohnraum nach sich ziehen.“ Dann nämlich treten die Interessen des Vermieters hinter die des Mieters zurück. Das ist aber jeweils eine Einzelfallentscheidung.
■ Nachmieter
Will man aber vor der Kündigungsfrist in eine Wohnung ziehen, die schöner, günstiger oder besser gelegen ist, ist man als Mieter an den Vertrag gebunden. Theoretisch kann man natürlich jederzeit ausziehen, aber der Vermieter hat während der Kündigungsfrist einen Anspruch auf die Mietzahlungen. Werden beide Parteien sich einig, kann man aber einen Aufhebungsvertrag abschließen. Meist heißt das: Der Mieter stellt dem Vermieter einen Nachmieter vor, damit dieser keinen Mietausfall hat. Oder, andersherum: Der Vermieter handelt nicht unrecht, wenn er einen Nachmieter ablehnt, „weil der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte“.
Liegen aber keine gewichtigen Gründe vor, die einen Auszug rechtfertigen, muss der Vermieter den Nachmieter auch nicht akzeptieren. Es ist ein Irrglaube, dass es ausreichend sei, dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter zu präsentieren. Man sollte deshalb aus eigenem Interesse darauf achten, dass der Vermieter mit dem Nachmieter einverstanden ist.
Eine Ausnahme ist eine Nachmietvereinbahrung. Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Ersatzmieter- beziehungsweise Nachmieterklausel, so ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen Ersatzmieter zu stellen. Diesen muss der Vermieter akzeptieren, sofern in der Person des Ersatzmieters keine wichtigen Ablehnungsgründe wie zum Beispiel Zahlungsunfähigkeit gegeben sind. Bei einer sogenannten unechten Ersatzmieterklausel hat der Vermieter die Möglichkeit, vorgeschlagene Nachmieter abzulehnen und selbst einen Nachmieter zu suchen. Nachmietervereinbarungen bieten sich für Mieter vor allem bei Mietverträgen mit Mindestmietdauer an. Enthält der Mietvertrag keine sogenannte echte Ersatzmieterklausel und lehnt der Vermieter einen Nachmieter ab, so kann der Mieter um die Erlaubnis auf Untervermietung bitten. Auch diese ist zwar nicht ohne Weiteres möglich, allerdings durchaus einfacher durchzusetzen als ein Nachmieter. Das sollte nicht ohne Anwalt geschehen.