Uschi B.: „Unsere Wohnsiedlung besteht aus 36 Reihenhäusern mit gemeinschaftlichen Zufahrten, Grünflächen und einer gemeinsamen Heizungsanlage. Es gibt eine Verwaltungs-und Benutzungsordnung. In dieser ist unter anderem die Rechtsstellung geregelt, die besagt, dass wir hinsichtlich des gemeinsamen Eigentums (Heizung und so weiter) eine Miteigentümergemeinschaft gemäß der Paragrafen 1008,741 ff. BGB sind. Was bedeutet das genau? Sind wir nun eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder etwas ganz anderes? Müssen wir das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anwenden oder gilt ausschließlich unsere Verwaltungs- und Benutzungsordnung?
Was gilt in unserer Siedlung?
Sie beschreiben eine Gemeinschaft, bei der Nebenanlagen, wie Heizungsanlagen, im Miteigentum stehen. Wenn dieses Eigentum nicht in Form von Wohnungseigentum (nach dem WEG) begründet wurde, handelt es sich rechtlich um eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Das bedeutet: Jede Partei hält einen ideellen Bruchteil am gemeinsamen Eigentum, zum Beispiel ein Sechsunddreißigstel an der Heizungsanlage. Es liegt nur dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor, wenn für die gesamte Siedlung Wohnungseigentum nach dem WEG begründet wurde. Das ist bei Ihnen offensichtlich nicht der Fall – sonst würden Sie eine „Teilungserklärung“ nach dem WEG vorliegen haben. Sie können im Übrigen als Eigentümerin immer auch das Grundbuch einsehen, wenn es sich um Wohnungseigentum handelt, ist dies in einem gesonderten Wohnungsgrundbuch eingetragen. Letztendlich besteht in Ihrem Fall also keine WEG-Gemeinschaft, sondern eine Bruchteilsgemeinschaft mit eigener vertraglicher Regelung, der Verwaltungs- und Benutzungsordnung. Daher gilt das WEG bei Ihnen nicht, sondern die individuelle Verwaltungs- und Benutzungsordnung und die allgemeinen Regeln des BGB zur Bruchteilsgemeinschaft nach den Paragrafen 741 ff. BGB (Regeln zur Gemeinschaft, insbesondere Nutzung, Verwaltung und Lastenverteilung).
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