Rund um Augsburg kosten Häuser etwa halb so viel wie im direkten Münchner Umland. © Smarterpix
Nord-Süd-Preisgefälle: In der Oberpfalz werden für Einfamilienhäuser im Bestand weniger als 300.000 Euro fällig, rund um Regensburg sind es schon etwa 650.000 Euro. Je näher man an die Metropole München rückt, desto teurer wird es. © LBS
Was für eine Schockzahl: Über 1,2 Millionen Euro kostet es im Schnitt, wenn man rund um München ein Einfamilienhaus im Bestand kaufen möchte. Das gilt nicht nur für den Landkreis München selbst, wo in guten Lagen oft noch viel mehr aufgerufen wird, sondern auch für die Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen, Starnberg oder Miesbach. Selbst Fürstenfeldbruck und Garmisch liegen meist über der magischen Millionengrenze, Dachau, Erding, Ebersberg oder Freising kratzen daran. Das ist eines der Ergebnisse des neuen Immobilienatlas der Bausparkasse LBS. Das Bittere: Dabei handelt es sich nicht einmal um neue Höchstwerte. Die Immobilienpreise liegen immer noch unter dem Rekordniveau aus dem Jahr 2022 – steigen aber wieder, sagt die Sparkassen-Tochter.
■ Schwaben etwa halb so teuer wie Oberbayern
Dennoch träumen laut LBS die meisten Bayern weiter vom Eigenheim, die Käufe ziehen nach einem Einbruch in Folge des Zinsanstiegs der letzten Jahre nun wieder an. So gab es 2025 im Freistaat Transaktionen im Wert von 54,4 Milliarden Euro – 9,1 Prozent mehr als 2024. Die Hälfte davon entfiel auf Oberbayern, mehr als ein Fünftel auf die Stadt München. Gekauft wurden vor allem Bestandsimmobilien. Im Neubau gab es schlicht zu wenig Angebot.
Wirklich günstig ist es in Bayerns Süden eigentlich nirgends mehr. Billige Häuser und Wohnungen findet man vor allem im Norden und Osten des Freistaats, etwa in der Oberpfalz oder in Niederbayern. In Hof, Tirschenreuth oder Freyung-Grafenau kosten freistehende Einfamilienhäuser meist unter 300.000 Euro, und das oft mit großen Grundstücken und Gärten. Wer näher an München bleiben will, findet zu diesem Preisniveau nur Angebote im schwäbischen Dillingen, gute 120 Kilometer von der Landeshauptstadt entfernt.
Dennoch gibt es auch im Großraum München noch Bereiche, in denen Haus und Garten teilweise für eine halbe Million über den Tisch gehen. Auch hier ist das angrenzende Schwaben attraktiv. Rund 500.000 bis 650.000 Euro kosten Häuser etwa in Aichach-Friedberg oder rund um Augsburg, aber auch im Norden in Neuburg-Schrobenhausen oder im Osten in Mühldorf am Inn. Halbwegs moderat sind die Kosten mit 650.000 bis 800.000 Euro auch in Freising, Traunstein oder im Ostallgäu, wo etwa Landsberg am Lech liegt. Das ist zwar landschaftlich schön und näher an der Stadt, doch es sind immer noch 60 Kilometer nach München.
■ Altbauwohnungen günstiger als Neubau
Für Arbeitnehmer, die in die Metropole mit ihren vielen Konzernen pendeln müssen, möglicherweise ein Problem. Und so bleibt statt Haus und Garten für viele nur die Wohnung in der Stadt oder ihrem breiten Speckgürtel. Wer sich im Bestand umsieht, spart dort im Vergleich zum Neubau. Beispiel München: Eigentumswohnungen kosten dort im Neubau im Schnitt 11.000 Euro je Quadratmeter, im Altbau sind es 8000 Euro, etwa ein Viertel weniger. Wer mehr sparen will, zieht aus der Stadt in den Landkreis München. Am niedrigsten sind die Preise mit im Schnitt 5800 Euro im östlichen Landkreis. Zum Vergleich: Im Landkreis Dachau bekommt man Wohnungen im Bestand für 4000 bis 5000 Euro je Quadratmeter, in Augsburg zahlt man zwischen 3200 und 4800 Euro, am Starnberger See sind es fast 7000 Euro, der Rest des Speckgürtels liegt dazwischen.
■ LBS fordert Erlass der Grunderwerbsteuer
„Für viele Menschen, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten, waren die letzten Jahre ohne Frage herausfordernd“, sagt LBS-Chef Erwin Bumberger. Mit dem Iran-Krieg droht womöglich neues Ungemach. Er könne die Inflation treiben, die Baukosten steigern und damit die Bauzinsen wieder auf mehr als vier Prozent heben.
Bumberger fordert deshalb, den „Wildwuchs an Bauvorschriften und Planungsverfahren“ zu roden, um in Ballungsräumen über mehr Wohnungsbau die Preise zu dämpfen. Um Wohnen für Familien bezahlbarer zu machen, sei auch eine Senkung der Nebenkosten beim Wohnungskauf nötig. „Ein guter Weg wäre der Erlass der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber.“ANDREAS HÖSS