Der Balkon droht abzustürzen: Im Extremfall sind Schäden nicht nur ein Grund für eine Mietminderung, sondern auch ein Fall für das Bauamt. © Zacharie Scheurer/dpa
Ein größerer Schaden in der Wohnung, etwa ein Rohrbruch, bedeutet für Mieter erst einmal einen Schock. Schießt das Wasser unkontrolliert aus der Wand, stehen sie vor einigen Fragen: Was tun? Sofort den Klempner rufen oder doch erst einmal den Vermieter informieren? Selbst den Haupthahn abdrehen? Es gibt klare Regeln, wie Mieter vorgehen sollten, wenn in ihrer Wohnung oder im Haus Gefahr im Verzug ist. Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Wer ist der erste Ansprechpartner im Schadenfall?
„Grundsätzlich ist das der Vermieter“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Er ist für Instandsetzungsarbeiten zuständig. Darunter fällt auch die Beseitigung von Schäden an der Mietsache. „Der Mieter ist laut Gesetz zur Anzeige jedes Mangels verpflichtet.“
Wann muss der Vermieter informiert werden?
Das sollte möglichst zeitnah geschehen. „Bei schwerwiegenden Fällen ist es besonders wichtig, sofort nach dem Entdecken des Schadens den Vermieter zu informieren“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. „Er muss die Möglichkeit haben, angemessen auf den Schaden zu reagieren.“
Genügt ein Anruf beim Vermieter?
Es gibt keine gesetzliche Regelung, in welcher Form Mieter ihren Vermieter informieren müssen. Um im Schadenfall Kontakt zum Vermieter herzustellen, sollten sie alle Kanäle nutzen, die ihnen zur Verfügung stehen: Telefon, E-Mail, SMS und so weiter. „Ein Anruf ist gut, aber eine schriftliche Information lässt sich später zusätzlich gut als Beweis nutzen, wann und wie der Mieter seiner Pflicht nachgekommen ist“, so Beate Heilmann. „Bei der Kontaktaufnahme sollten Mieter den Mangel möglichst genau beschreiben und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen“, so Jutta Hartmann. Fotos zur Dokumentation des Schadens sind hilfreich.
Was, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Besonders, wenn es sich um akute Schäden handelt, die noch viel größer werden können, ist Eile geboten. „Wenn zum Beispiel bei einem Rohrbruch der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht handelt, können die Mieter selbst aktiv werden und einen Notdienst rufen. Sie sind verpflichtet, den Schaden in Grenzen zu halten“, sagt Jutta Hartmann.„Mieter haben ein Ersatzvornahmerecht“, erklärt Beate Heilmann. „Das bedeutet, dass sie einen Handwerker beauftragen dürfen, wenn der Vermieter in der von ihnen gesetzten und angemessenen Frist nicht reagiert hat. Die Kosten für die Handwerkerleistung muss dann der Vermieter übernehmen.“ Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland warnt allerdings vor übereilten Entscheidungen: „Wenn der Mieter auf eigene Faust vorschnell einen Handwerker beauftragt, kann es eventuell zu Streitigkeiten über die Übernahme der Kosten führen.“ Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte man vorher darüber reden, sofern das zeitlich möglich ist.
Wann sollte der Mieter selbst eingreifen?
„Mieter sind zwar verpflichtet, den Schaden zu begrenzen, aber sie müssen dafür nicht ihr Leben aufs Spiel setzen“, sagt Beate Heilmann. In einen überfluteten Keller zu steigen, um dort den Strom abzuschalten, wäre zum Beispiel keine gute Idee, weil das lebensgefährlich ist. Anders wäre es, wenn es lediglich darum geht, bei einem Rohrbruch den Haupthahn der Wasserleitung abzudrehen. Wenn dieser zugänglich ist, ist das für den Mieter durchaus zumutbar. Im Zweifel gilt aber, Hilfe zu holen, statt sich selbst in Gefahr zu begeben.
Müssen Polizei oder Feuerwehr informiert werden?
„Bei Gefahr für Leib und Leben. Wenn es zum Beispiel im Haus brennt, dann sollte der Mieter natürlich immer als Erstes die Feuerwehr rufen und dann erst im Nachgang den Vermieter“, so Gerold Happ.
Müssen Mieter Schäden dokumentieren?
„Eine Pflicht besteht nicht. Aber Fotos sind eine gute Hilfe, um später die Schadenentwicklung einschätzen zu können“, erklärt Happ. Ihm zufolge verlangen das häufig auch die Versicherungen der Vermieter. „Die Dokumentation der Schäden ist auch wichtig, um einzuschätzen, inwieweit die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist“, so Jutta Hartmann. „Mieter haben nämlich das Recht auf Mietminderung, wenn Mängel an der Mietsache vorliegen. Und zwar so lange, bis diese beseitigt sind.“
Wann ist es angebracht, das Bauamt zu informieren?
Gerold Happ rät, das Bauamt zu informieren, „wenn das Haus in einem so schlechten baulichen Zustand ist, dass es nicht gefahrlos weiterhin genutzt werden kann“. Das kann der Fall sein, wenn ein Balkon so marode ist, dass er abzustürzen droht. Das Bauamt könnte dem Eigentümer dann Auflagen erteilen oder das Gebäude sogar sperren. „Aber das sind absolute Ausnahmen“, sagt Happ. „Kein verantwortungsvoller Vermieter wird es so weit kommen lassen.“