Erben einer Wohnung oder eines Grundstücks müssen mit Steuerzahlungen rechnen. Maßgeblich ist der Wert der Immobilie. Einfach hinnehmen muss man die Bewertung der Finanzbehörden aber nicht. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Verkehrswert ab. Aber wie wird dieser ermittelt? Und von wem?
„Grundsätzlich ermittelt das zuständige Finanzamt den Wert der Immobilie“, erklärt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband. Die Behörde bestimmt nach einem festgelegten Verfahren den Verkehrswert.
Das ist der Betrag, der sich bei einem Verkauf der Immobilie erzielen ließe. Entscheidend ist dabei das Todesdatum des Erblassers.
Art der Immobilie
bestimmt das
Bewertungsverfahren
Zunächst prüfen die Beamten, um welche Art Immobilie es sich handelt, und entscheiden sich danach für das passende Bewertungsverfahren. „Für bebaute Grundstücke gibt es drei verschiedene Verfahren“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.
„Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren zur Anwendung“, so Klocke.
Dabei werden realisierte Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen. Zugrunde gelegt werden Grundstücksgröße, Baujahr, Lage, Wohnfläche und Ausstattung.
Vermietet?
Bodenrichtwert und
Rohertrag ermitteln!
„Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet“, erläutert er. Dabei wird der Bodenrichtwert zugrunde gelegt und darauf noch der sogenannte Rohertrag hinzugerechnet. Der ergibt sich aus den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, der Restnutzdauer sowie dem Liegenschaftszins.
Gut zu wissen: „Für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind, wird ein Abschlag von zehn Prozent auf den ermittelten Verkehrswert gewährt“, ergänzt Klocke.
Sind keine Vergleichswerte vorhanden und fallen auch keine ortsüblichen Mieten an, wird das Sachwertverfahren angewendet. Dabei werden Bodenrichtwert und Gebäudesachwert zugrunde gelegt – Letzterer hängt vom Alter und der Bauart des Gebäudes ab.
Grundstück wird
immer extra bewertet
„Diese drei Bewertungsarten beziehen sich allesamt nur auf das Gebäude.
Das darunter liegende Grundstück wird extra bewertet, und zwar nach der Größe seiner Fläche und dem Bodenrichtwert“, stellt Klocke klar.
Fällt die Einschätzung des Finanzamtes höher aus als erwartet, können Erben gegen den Bescheid Einspruch einlegen und von einem Steuerberater oder unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.
Die Kosten dafür können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. In vielen Fällen kommt es aber gar nicht einmal so genau darauf an, ob das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie nun auch ganz exakt bewerten kann.
„Für erbende Kinder gibt es nämlich hohe Freibeträge“, so Steuerberater Wawro.
Konkret hat jedes Kind einen Freibetrag von 400000 Euro pro Elternteil. Der gilt zehn Jahre lang – und kann danach erneut ausgeschöpft werden.