Wer eine Immobilie kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis, die Finanzierung und mögliche Renovierungen. Doch auch das Finanzamt spielt bei solchen Entscheidungen eine wichtige Rolle. Wie sich dabei unnötige Kosten vermeiden und steuerliche Vorteile nutzen lassen, erklärte Steuerberater Manfred Meixner von der Kanzlei Haubner, Schäfer und Partner aus Bad Aibling beim OVB-Expertenforum „Immobilien kaufen und verkaufen“. Mit konkreten Beispielen zeigte er, wie viel von der richtigen Planung abhängen kann.

Schon beim Kauf
richtig planen

Zunächst hatte Meixner eine gute Nachricht für Immobilienkäufer in Bayern: Mit 3,5 Prozent ist die Grunderwerbsteuer niedriger als in allen anderen Bundesländern. Dennoch lohne sich bereits beim Notarvertrag ein genauer Blick auf die Aufteilung des Kaufpreises. Während der Grundstücksanteil steuerlich nicht abgeschrieben werden kann, ist dies beim Gebäude möglich. Auch separat ausgewiesene Küchen oder Einrichtungsgegenstände könnten Vorteile bringen.

Besonders deutlich wurde Meixner bei der steuerlichen Behandlung von Sanierungskosten. Wer eine gebrauchte Immobilie kauft und innerhalb der ersten drei Jahre umfangreich renoviert, müsse die 15-Prozent-Grenze beachten. Werde sie überschritten, seien bestimmte Aufwendungen nicht sofort abziehbar, sondern müssten über viele Jahre abgeschrieben werden. Eine Renovierung ab dem vierten Jahr könne dagegen günstiger sein. „Da geht es tatsächlich um viel Geld“, betonte der Steuerberater.

Vermietung eröffnet
Möglichkeiten

Ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, macht steuerlich einen erheblichen Unterschied. Während bei selbst genutztem Wohneigentum grundsätzlich keine Kosten abgezogen werden können, sind bei einer Vermietung Abschreibungen und Werbungskosten möglich.

Auch die Vermietung an Kinder oder andere Angehörige sprach Meixner an. Hier komme es entscheidend auf die vereinbarte Miethöhe an. Bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete sei grundsätzlich ein voller Kostenabzug möglich. Bei niedrigeren Mieten gelten zusätzliche Einschränkungen. Ein schriftlicher Mietvertrag und regelmäßige Anpassungen seien deshalb wichtig.

Weitere Gestaltungsmöglichkeiten erläuterte Meixner bei der Gebäudeabschreibung. Neben der linearen Abschreibung gebe es unter bestimmten Voraussetzungen degressive und zusätzliche Sonderabschreibungen für Neubauten. Auch eine kürzere Nutzungsdauer könne höhere jährliche Abschreibungen ermöglichen. Allerdings warnte er vor allzu großen Erwartungen an entsprechende Gutachten: Das Finanzamt müsse diese nicht automatisch anerkennen.

Vorsicht beim Verkauf
und Vererben

Zum Abschluss richtete Meixner den Blick auf den Immobilienverkauf. Bei vermieteten Objekten sei die taggenau berechnete Zehnjahresfrist entscheidend. Wer vorher verkauft, müsse einen möglichen Gewinn grundsätzlich versteuern. Für selbst genutzte Immobilien gelten Ausnahmen. Zusätzliche Risiken könnten entstehen, wenn ein Arbeitszimmer oder ehemalige landwirtschaftliche Flächen zum Betriebsvermögen gehören.

Auch bei Schenkungen und Erbschaften gebe es steuerliche Besonderheiten. Meixner schilderte Fälle, in denen Bewertungszuschläge den steuerlich angesetzten Immobilienwert erheblich erhöhen könnten.

Als mögliche Alternative brachte er einen Verkauf zum realistischen Preis mit anschließender Schenkung des Kaufpreises ins Gespräch. Ob dies anerkannt werde, müsse allerdings im Einzelfall geprüft werden. Damit machte der Steuerberater deutlich, dass steuerliche Fragen möglichst früh geklärt werden sollten – und nicht erst, wenn der Kaufvertrag unterschrieben oder die Immobilie bereits verkauft ist.