Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Nach einer langen Phase steigender Preise sorgte die Zinswende für einen deutlichen Rückgang der Nachfrage. Beim Expertenforum „Immobilien kaufen und verkaufen“ erläuterte Arno Seidl, Leiter des Immobilien-Centers der Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling, welche Chancen und Herausforderungen sich daraus ergeben und worauf es bei Immobiliengeschäften ankommt.

Ein Markt im Wandel

Zwischen 2010 und Mitte 2022 haben sich die Immobilienpreise in Bayern mehr als verdoppelt. Mit steigenden Darlehenszinsen kam die Wende. In Rosenheim sank das Transaktionsvolumen von 2022 auf 2023 um 49 Prozent. Inzwischen habe sich der Markt wieder stabilisiert. 2025 erreichte das Transaktionsvolumen nahezu das Niveau von 2020. Gleichzeitig habe sich der frühere Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt entwickelt. Damit gewännen eine realistische Preisgestaltung und sorgfältige Vorbereitung an Bedeutung.

Für Verkäufer sei vor allem der richtige Angebotspreis entscheidend. „Die Zeiten, in denen Immobilien in ihren Angebotspreis hineingewachsen sind, weil die Preissteigerungen so hoch waren, sind vorbei“, erklärte Seidl. Wer zu hoch ansetze, riskiere eine lange Vermarktungsdauer oder sogar das Scheitern des Verkaufs.

Ebenso wichtig seien vollständige Unterlagen. Grundbuchauszug, Lageplan, Bauunterlagen, Energieausweis und Nebenkostenübersichten sollten möglichst frühzeitig vorliegen. Bei Eigentumswohnungen kämen unter anderem Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle hinzu. Das erleichtere sowohl Interessenten als auch finanzierenden Banken die Prüfung.

Kaufinteressenten empfahl Seidl, bei der Immobiliensuche verschiedene Wege zu nutzen – von Onlineportalen über Zeitungsanzeigen bis zum persönlichen Netzwerk. Ist ein passendes Objekt gefunden, sollte zunächst das Grundbuch geprüft werden. Dort sind die Eigentümer sowie mögliche Rechte und Belastungen verzeichnet. Wohn- oder Wegerechte könnten den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Auch bestehende Grundschulden seien vor dem Kauf zu klären.

Besonderes Augenmerk verdiene der notarielle Kaufvertrag. Darin sollten etwa der Zustand der Immobilie, vereinbarte Renovierungsarbeiten, mitverkauftes Inventar und die Übergabe eindeutig geregelt sein. Die Auflassungsvormerkung sichere den Anspruch des Käufers auf den Eigentumserwerb. Vor einer vorzeitigen Schlüsselübergabe warnte Seidl: Sie könne erhebliche Probleme verursachen, wenn der Kauf noch nicht abgeschlossen sei.

Auch Besichtigungen und Preisverhandlungen erforderten Fingerspitzengefühl. Seidl empfahl Verkäufern, bereits vor einer Besichtigung zu klären, wie ernsthaft das Kaufinteresse ist und ob die Finanzierung grundsätzlich steht. Eine Finanzierungsbestätigung könne dabei zusätzliche Sicherheit geben.

Ist eine Einigung erzielt, komme es auch auf eine sorgfältige Übergabe an. Dafür empfahl Seidl ein Protokoll, das den Zustand der Immobilie und die Zählerstände dokumentiert.