Schönheitsreparaturen sorgen neben Nebenkostenabrechnungen am häufigsten für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Immer wieder müssen Gerichte entscheiden, wer von beiden im Recht ist. Hier einige Urteile zur Orientierung.
Starre Fristen
Formularmietvertrags-Klauseln, die die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nach starren Fristen regeln, sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes unwirksam. Der Mieter werde in einem solchen Fall unangemessen benachteiligt. In dem verhandelten Fall sollten unter anderem Küchen und Bäder alle drei Jahre unabhängig davon gestrichen werden, wie die Wände tatsächlich aussehen. Das hat zur Folge, dass die Klausel komplett als nicht vorhanden anzusehen ist – und der Mieter gar nicht zu streichen braucht (BGH, VIII ZR 48/09).
Vorauskasse
Der Vermieter darf neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für die Betriebskosten seinen Mietern einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen berechnen (hier in Höhe von 80 Euro pro Monat). Dass in solchen Fällen der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu finanzieren hat, versteht sich von selbst – und das unabhängig davon, in welcher Höhe er tatsächlich einen Aufwand für solche Arbeiten hat (BGH, VIII ZR 31/17).
Qualität und Quoten
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden. Denn eine solche Klausel würde den Mieter verpflichten, auch die Gebrauchsspuren des Vormieters auszubessern, womit dann womöglich ein besserer Zustand hergestellt würde als beim Einzug. Ein gegebenenfalls bei Einzug gewährter Nachlass einer halben Monatsmiete sei unangemessen niedrig. Außerdem stellte das Gericht klar, dass Mieter nicht dazu verpflichtet werden dürfen, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor „Fälligkeit“ der (nicht an starre Fristen gebundenen) Schönheitsreparaturen ausziehen. Sie würden unangemessen benachteiligt, wenn sie mehr als die Abnutzung entschädigen müssten, die sie selbst verursacht haben. Eine quotenmäßige Beteiligung an den anfallenden Renovierungskosten sei für einen ausziehenden Mieter nicht nachvollziehbar zu regeln (BGH, VIII ZR 185/14).
Parkettklausel
Hat ein Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag eingebaut, die dem Mieter die Pflicht zur Parkettversiegelung für den Fall überträgt, dass „die Übertragung dieser Pflicht irgendwann einmal zulässig sein sollte“, so ist dieser Passus unwirksam. Im konkreten Fall war neben den Vereinbarungen zu den üblichen Schönheitsreparaturen die besagte „Parkettklausel“ vorgesehen. Hintergrund dafür war: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung einmal ändern könnte(n)…“. Der Bundesgerichtshof strich die Verpflichtung in spe. Eine solche „salvatorische Klausel“ könne in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Rechtslage – wie hier – nicht zweifelhaft sei. In dem Fall hatte das zur Folge, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen insgesamt entfällt und der Mieter davon komplett befreit ist (BGH, VIII ZR 137/12).
Geschmacksfragen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter die von ihnen bewohnten vier Wände nach einem Auszug auch dann hell gestrichen zurückgeben müssen, wenn dies im Mietvertrag nicht geregelt ist. Zwar dürften sie während der Mietzeit selbst bestimmen, in welchen Farben sie die Wände streichen – zur Rückgabe der Wohnung müsse es jedoch eine Farbe sein, „die für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel ist“. Im konkreten Fall ging es um eine frisch in weißer Farbe renovierte Doppelhaushälfte, die die Mieter vereinzelt in kräftigem Rot, Gelb und Blau gestrichen und (nach zwei Jahren Mietzeit) so hinterließen. Der Vermieter verlangte Schadenersatz (in Höhe von 3600 Euro) für die von ihm veranlassten Renovierungen – zu Recht. Auch wenn der Mieter laut Vertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, müsse er die Wohnung in „neutraler Dekoration“ zurückgeben, damit sie weitervermietet werden könne. In ausgefallenen Farben gestrichene Wände würden dagegen von vielen Interessenten nicht akzeptiert und die Neuvermietung damit „praktisch unmöglich“ (BGH, VIII ZR 416/12).
Farbe darf sein
Eine Mietvertragsklausel ist unwirksam, die es einem Mieter nur erlaubt, auch während der Mietzeit die Wände weiß zu streichen. Dem Mieter muss es überlassen bleiben, in welcher Umgebung er sich wohlfühlt. Der Bundesgerichtshof: Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht. Diesem Interesse kann der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Und ferner: Rechtsfolge einer unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, VIII ZR 205/11).
Selber streichen
Vermieter dürfen ihre Mieter nicht verpflichten, die Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung nur von Fachfirmen ausführen zu lassen. Im konkreten Fall forderte eine Wohnungsbaugesellschaft 7000 Euro von einem Mieter, der Decken und Wände selbst gekalkt, tapeziert und gestrichen hatte, weil die Arbeiten von einer professionellen Firma hätten ausgeführt werden müssen (was schließlich vom Vermieter auch veranlasst worden war). Der Bundesgerichtshof urteilte: Mieter müssen die Gelegenheit haben, solche Arbeiten selbst fachgerecht auszuführen, andernfalls sie unangemessen benachteiligt würden (BGH, VIII ZR 294/09).