Ohne Regeln geht es nicht. Wenn mehrere Parteien unter einem Dach wohnen, muss eine Hausordnung her. Sie soll das einträchtige Zusammenleben regeln. Aber Hausordnung ist nicht gleich Hausordnung. „Zu unterscheiden ist, ob es sich um einen Aushang im Hausflur handelt oder ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist“, sagt Silva Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg.
Allgemeiner Aushang im Flur
Eine im Flur hängende Hausordnung darf nur Hinweise oder Anordnungen enthalten, die das Zusammenleben der Mieter regeln, etwa Regeln für das Nutzen der Gemeinschaftsräume oder Vorgaben zu Ruhezeiten. „Eine solche Hausordnung kann jedoch dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten wirksam auferlegen, etwa, im Winter Schnee vor dem Haus zu schippen“, erklärt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt.
Verbindliche Regeln im Mietvertrag
Grundsätzlich bindend sind hingegen die Regeln in der Hausordnung, wenn diese im Mietvertrag einbezogen worden ist. „Dabei darf die Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder die Mieter in ihrem Persönlichkeitsrecht einschränken“, betont Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Die Regeln dürfen auch nicht willkürlich sein. „Sie müssen sich an den Interessen der Bewohner orientieren“, so Wagner. Im Allgemeinen sind laut Janßen unter anderem folgende Punkte Bestandteil einer Hausordnung in Verbindung mit dem Mietvertrag: Lärmstörungen vermeiden und Ruhezeiten einhalten, Reinigungspflichten etwa mit Blick auf die Treppe, Schnee schippen im Winter, Sauberkeit und Ordnung einhalten, Regeln zur Sicherheit im Haus oder zum Nutzen des Gartens.
Haustiere, Musik und Zigarettenrauch
„Unzulässig sind Regeln wie etwa ein generelles Dusch- oder Badeverbot nach 22 Uhr oder ein Besuchsverbot“, erläutert Jörg. Ebenfalls nicht rechtens sind laut Wagner Vorschriften in der Hausordnung wie etwa ein grundsätzliches Tierhalteverbot, ein grundsätzliches Musizierverbot oder ein Rauchverbot in der Wohnung. Gleiches gilt etwa auch für das Verbot, die Wäsche in der Wohnung zu trocknen oder das Treppenhaus mit bestimmten Reinigern zu putzen.
Nachträgliche Änderungen
Grundsätzlich kann der Eigentümer eine Hausordnung nachträglich aufstellen. Das ist im Paragraf 315 BGB verankert. Wird die Hausordnung nachträglich aufgestellt oder geändert, ist sie nicht bindend, wenn sie die Pflichten des Mieters neu bestimmt. Janßen nennt ein Beispiel: Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Treppe und die Außenanlage reinigen soll. „Würde ein Vermieter nun während des laufenden Mietverhältnisses ein Unternehmen mit dem Reinigen beauftragen und die Kosten hierfür auf den Mieter umlegen wollen, steht der Mieter nicht in der Pflicht zu zahlen“, erklärt Janßen.
Ablehnen einzelner Punkte durch Mieter
Prinzipiell kann ein Mieter versuchen, beim Unterzeichnen des Mietvertrags einzelne Punkte der Hausordnung abzulehnen. „Meist lassen sich jedoch Vermieter darauf eher nicht ein“, sagt Jörg. In der Regel ist in allen Mietverträgen einer Liegenschaft die gleiche Hausordnung enthalten, sodass alle die gleichen Regeln zu beachten haben.
Konsequenzen bei Verstößen
Hält sich ein Mieter nicht an die Hausordnung, muss er mit Konsequenzen rechnen. Ein Beispiel: Einem Mieter wurde per Hausordnung wirksam auferlegt, das Treppenhaus zu reinigen. Der Mieter hält sich nicht daran. Daraufhin fordert ihn der Vermieter auf, seiner Pflicht nachzukommen. „Wenn der Mieter sich weiterhin weigert, könnte der Vermieter ein Unternehmen mit der Reinigung beauftragen und dem Mieter die Kosten hierfür auferlegen“, so Janßen.
Möglichkeit der fristlosen Kündigung
Bei einem wiederholten Verstoß gegen dieselbe Regel kann der Vermieter dem Mieter sogar kündigen. „Bei erheblichen und wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung, wie etwa die massive Störung der Nachtruhe, droht sogar eine fristlose Kündigung“, erklärt Jörg. Voraussetzung hierfür ist aber immer eine vorangegangene Abmahnung durch den Vermieter.
Vermieter behält die Hoheit
Der Vermieter steht nicht in der Pflicht, die Hausordnung zu ändern, wenn mehrere Mieter ihn darum bitten. „Eine einseitige Hausordnung durch Aushang im Hausflur kann nur der Vermieter ändern, er muss es aber nicht“, sagt Wagner. Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, muss der Vermieter mit der Änderung einverstanden sein und dann unter Umständen auch mit jedem einzelnen Mieter eine Vertragsänderung vereinbaren.
Mieter sollten das Gespräch suchen
Auf jeden Fall sollten Mieter bei Änderungswünschen das Gespräch mit dem Vermieter suchen. „Denkbar wäre etwa, dass Mieter den Vermieter bitten, in der Hausordnung zu regeln, dass die Haustür früher abgeschlossen ist, weil es im Haus oder der Umgebung zu Einbrüchen gekommen ist“, erläutert Janßen. In aller Regel wird es in solchen Fällen zu einer Einigung kommen.
Auf das Einhalten der Regeln pochen
Die Hausordnung gilt nicht nur im Verhältnis des Mieters zum Vermieter. „Grundsätzlich kann jeder Mieter von den anderen Hausbewohnern verlangen, die Hausordnung einzuhalten“, erläutert Janßen.