Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, wann ein Wohnungsmangel vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem Zustand abweicht, der im Mietvertrag beschrieben ist. Die Mietminderung ist jedoch erst dann zulässig, wenn auch eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt und die Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet haben. Ob der Vermieter ihn verschuldet hat, ist hingegen nicht von Bedeutung. Auch die zugesicherten Eigenschaften der Wohnung müssen wie im Vertrag beschrieben vorhanden sein.
Aber Achtung: Wenn dem Mieter ein Mangel schon beim Unterschreiben des Mietvertrages bekannt ist, kann er später nicht zum Anlass für eine Mietminderung genommen werden.
Andererseits: Wenn ein Mietvertrag eine Klausel enthält, die Mietminderungen ausschließt, so kann diese getrost ignoriert werden. Solch eine Regelung ist grundsätzlich unwirksam.
Wenn ein Mieter einen Mangel vermutet, sollte er folgendermaßen vorgehen:
Vermieter informieren
Tritt nach dem Einzug in die Wohnung ein Mangel auf, müssen Mieter ihren Vermieter umgehend darauf hinweisen. Er muss ihn dann innerhalb einer angemessenen Frist beheben. Solange dies noch nicht der Fall ist, haben Mieter einen Anspruch auf Kürzung der Miete. Der Umfang hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. Ist die Wohnung komplett unbewohnbar, dürfen sie die gesamte Miete einbehalten, bei weniger gravierenden Mängeln können es beispielsweise zehn Prozent sein.
Die Mängelanzeige ist wichtig, da Mieter ansonsten nicht berechtigt sind, die Miete zu kürzen. Sie sollte daher schriftlich erfolgen – am besten per Einschreiben. Zudem sollten Mieter umgehend handeln, da eine rückwirkende Kürzung nicht möglich ist. In der Mängelanzeige sollten Mieter auch eine Mietminderung ankündigen und eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Bei weniger gravierenden Mängeln gilt üblicherweise eine Frist von zwei Wochen als angemessen. Nach diesem Zeitraum sind Mieter berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen oder Dritte damit zu beauftragen. Die Kosten dürfen sie dem Vermieter in Rechnung stellen.
Rat suchen
Es gibt im Internet diverse Mietminderungstabellen, in denen zahlreiche Mängel samt dazugehörigem Gerichtsurteil und Prozentangabe aufgelistet sind. So hielt beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg bei einem Heizungsausfall im Winter eine Minderung von 70 Prozent für angemessen (AZ.: 216 C 7/13). Bei Feuchtigkeit und Schimmel im Wohnzimmer billigte das Landgericht Hamburg eine Kürzung von 50 Prozent (AZ.: 307 S 144/07). Mieter sollten solche Urteile aber nur zur groben Orientierung nutzen. Bevor sie die Miete kürzen, sollten sie sich ausführlich beraten lassen – beispielsweise bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder dem örtlichen Mieterverein.
Wenn Mieter eine hohe Mietminderung vornehmen und dabei Fehler machen, riskieren sie schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung.
Dieses Risiko vermeiden sie bei der Mietzahlung unter Vorbehalt. Diese müssen sie dem Vermieter unmissverständlich mitteilen und sie zahlen zunächst die volle Miete weiter. Den zu viel gezahlten Mietanteil erhalten sie später zurück. Der Vorteil: Mieter müssen sich nicht unter Zeitdruck um die Höhe der Mietminderung kümmern.
Richtig kürzen
Als Basis für die Mietminderung dient die Bruttomiete – also die Nettomiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Kürzen Mieter die Miete beispielsweise um 15 Prozent, nehmen sie auch bei den Nebenkosten eine entsprechende Kürzung vor. Wichtig: Mieter dürfen die Miete nur taggenau mindern.
Ein Bespiel: Angenommen, die Miete beträgt 1000 Euro warm. Für einen Wasserrohrbruch soll die Miete für drei Tage um 30 Prozent gemindert werden. So wird gerechnet: Zunächst wird die komplette Miete pro Tag ermittelt, also 100 Euro / 30 Tage = 33,33 Euro/Tag. Dann ermittelt man die Kürzung um 30 Prozent für drei Tage: 33,33 Euro x 0,3 x 3 Tage = 29,99 Euro.
Mehr Informationen
Das sechsseitige Dossier zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 50 (1 Minute = 0,62 Euro) vom 23.08. bis 04.09.2019 Das Fax-Gerät auf „Polling“ oder „Sendeabruf“ stellen, Fax-Service-Nummer wählen und Starttaste drücken. Kein Fax? Senden Sie einen mit 0,85 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,45 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Mietminderung“ an: Biallo & Team GmbH, Bahnhofstr. 25, 86938 Schondorf.