Schlechte Nachrichten für Immobilieninteressenten: Die Zinsen für Kredite steigen. Das haben Experten der Stiftung Warentest beobachtet. Damit kletterten auch die Zinsen für Hypothekendarlehen, berichtet „Finanztest“ (3/2022). Im Jahresvergleich stiegen die Zinsen um einen halben Prozentpunkt. Wer für 300 000 Euro eine Immobilie kauft und dafür 180 000 Euro aufnimmt (60-Prozent-Finanzierung), muss aktuell bei zehn Jahren Zinsbindung im Durchschnitt 0,99 Prozent Zinsen zahlen. Beläuft sich das Darlehen auf 270 000 Euro (90 Prozent), liegt der durchschnittliche Zinssatz bei 1,87 Prozent. Die Entwicklung können Käufer zwar nicht beeinflussen, ihr persönliches Zinsniveau schon. Günstige Institute verlangen nur halb so viel wie teure. Bei 270 000 Euro Kredit (90 Prozent und 20 Jahre Zinsbindung) summiert sich der Unterschied auf bis zu 36 400 Euro. Ein Vorgehen in zwölf Schritten empfiehlt „Finanztest“.
1. Rückzahlungsdauer
Die Immobilie sollte beim Renteneintritt bezahlt sein. Die Tilgungsdauer hängt von der Anfangstilgung ab und vom Zinssatz. Wer bei 1,0 Prozent Zins in zehn Jahren schuldenfrei sein will, braucht einen anfänglichen Tilgungssatz von 9,51 Prozent. Bei 35 Jahren und 3,0 Prozent Zins sind es 1,62 Prozent.
2. Rate berechnen
Zur bisherigen Warmmiete soll der bisherige Sparbetrag addiert werden und die künftigen Nebenkosten abgezogen. Das ergibt die mögliche monatliche Kreditrate.
3. Kreditsumme
Das Zwölffache der Monatsrate ergibt die Jahresleistung. Sie wird durch die Summe aus Zins und Tilgung geteilt und mit 100 multipliziert. Aus 1000 Euro Monatsrate, zwei Prozent Zins und drei Prozent Tilgung ergeben sich somit 240 000 Euro Kreditsumme.
4. Preis abschätzen
Guthaben auf Konten und Depots, die verfügbar sind, können als Eigenkapital eingesetzt werden. Davon sollten mindestens 10 Prozent Reserve abgezogen werden. Aus dem Rest und der Kreditsumme ergibt sich das Gesamtbudget. Davon sind Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten abzuziehen. Es bleibt der mögliche Kaufpreis.
5. Finanzierer suchen
Jetzt gilt es, eine Bank oder einen Kreditvermittler zu finden. Viele Termine Vereinbaren und aussagekräftige Unterlagen über Einkünfte, Kosten Vermögen und die Immobilie mitbringen.
6. Flexibilität ausloten
Zinssicherheit bis zum Tilgungsende oder geringere Kosten? Variable Tilgung und die Möglichkeit zu Sondertilgungen? Der Vermittler soll die Präferenzen kennen.
7. Förderungen
Nicht nur die staatliche Förderbank KfW, auch Bund, Länder, Gemeinden und viele Arbeitgeber fördern den Eigenheimerwerb, Modernisierung und Energiesparen. Jeder sollte nach solchen Programmen suchen.
8. Angebote ausloten
Die Angebote der Finanzierer sollten zeitlich eng beieinanderliegen (ideal: eine Woche). Aus dem Finanzierungsplan kann man die Restschuld entnehmen und durchspielen, wie sich ein später höherer Zinssatz auswirkt.
9. Aufbereitung
Für den Vergleich sollte man eine Blick auf die monatliche Gesamtbelastung, die Restschuld und den Tilgungsverlauf werfen und prüfen, ob der Anbieter auf Wünsche (Sondertilgungen, Tilgungswechsel) eingegangen ist. Fehlende Angaben sollten nachgefordert werden.
10. Mehr Eigenkapital
Oft fehlt nur ein vergleichsweise kleiner Betrag im Eigenkapital, um günstigere Zinsen auszuhandeln. In diesem Fall rät Finanztest, Verwandte zu fragen.
11. Vergleichen
Neben den Zinsen spielen auch die Kreditbedingungen eine Rolle. Der Mindesttilgungssatz (ein Prozent) sollte vermieden werden, weil die Schulden sehr langsam abnehmen, was bei später steigenden Zinsen die Raten nach oben treiben kann.
12. Abschließen
Ist der Finanzierer ausgewählt, muss man nur noch die fehlenden Unterlagen nachreichen und abwarten.