Ob als Wochenendhaus oder Anlageobjekt – immer mehr Menschen wünschen sich eine eigene Ferienimmobilie. Vor allem Feriendomizile in Deutschland sind begehrt. Denn beim Inlandsurlaub ist die Anreise kurz und klimaschonend ohne Flug möglich. „Diesen Trend zum nachhaltigen Urlaub im heimischen Feriendomizil sehen wir schon länger, durch Corona hat er sich aber noch einmal verstärkt“, sagt Zoran Vujovic, der das Geschäftsfeld Kapitalanlagen beim Immobiliendienstleister Grossmann & Berger leitet.
Kosten
Die starke Nachfrage auf dem Ferienimmobilienmarkt hat allerdings auch ihre Schattenseiten: Sie treibt die Preise nach oben. Laut dem „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2021“ der Maklerfirma Engel & Völkers wechseln Wohnungen in Spitzenlagen wie auf den Nordseeinseln Sylt, Norderney und Juist sowie am bayerischen Tegernsee und im Starnberger Seenland inzwischen für Quadratmeterpreise von 20 000 Euro und höher den Eigentümer. Abseits der touristischen Hotspots gibt es dem Marktbericht zufolge aber auch noch Objekte für einen Kaufpreis von unter 3000 Euro pro Quadratmeter. Hier seien dann bei einer ganzjährigen Vermietung auch Renditen von bis zu sechs Prozent möglich. Im Schnitt liegen die Renditen beim Neukauf momentan zwischen zwei und fünf Prozent. Das hat auch ein Praxistest der Stiftung Warentest im September 2021 ergeben.
Göran Holst, Vorstandsvorsitzender des Deutschen Ferienhausverbands empfiehlt Kaufinteressenten, Immobilien in Regionen zu kaufen, die zwar örtliche Highlights wie Berge, Strand, Meer oder Sehenswürdigkeiten zu bieten haben, aber nicht in den allseits bekannten Touristenhochburgen liegen.
Nebenkosten
Wie bei jedem Immobiliengeschäft fallen auch beim Kauf von Ferienwohnung oder Ferienhaus zehn bis 15 Prozent Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls einen Makler an. „Die meisten Kosten verstecken sich aber in der Ferienvermietung“, betont Immobilienexperte Zoran Vujovic. „Machen Sie am besten eine Liste, in der Sie Punkt für Punkt alle Aufwände aufführen. Nur so haben Sie schon im Vorhinein eine vollständige Vorstellung von Ihren finanziellen Verpflichtungen.“
Zu berücksichtigen sind zum Beispiel Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Versicherungen, aber auch für die Vermarktung und Reinigung. Außerdem muss eine Ferienimmobilie mit wechselnden Mietern üblicherweise öfter renoviert werden.
Finanzierung
Vorab klären sollten Interessenten auch, ob ihre Wunschbank Finanzierungen für Ferienimmobilien überhaupt anbietet. Eine Absage erteilen Banken zum Beispiel, wenn die Immobilie außerhalb ihres Geltungsbereichs liegt. Generell verlangen Kreditgeber bei Ferienimmobilien höhere Darlehenszinsen als bei selbst genutzten Immobilien. Als Eigenkapital empfehlen Experten mehr, als bei selbst genutztem Wohneigentum einzubringen: 40 bis 50 Prozent sind die Regel.
Steuern
Ratsam ist es auch, vor dem Kauf einen Steuerberater zu konsultieren. „Wer seine Ferienwohnung ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzt, hat in Bezug auf die Einkommensteuer grundsätzlich keine Probleme“, sagt Hans-Joachim Beck, Rechtsberater Referat Steuern beim Immobilienverband Deutschland IVD. Lediglich eine Zweitwohnsitzsteuer, die manche Kommunen erheben, kann anfallen. Wer jedoch an Feriengäste vermietet, muss seine Einnahmen aus der Vermietung versteuern. „Außerdem ist zu prüfen, ob die Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist“, so Beck. Liegen die jährlichen Einnahmen unter 22 000 Euro, muss man als sogenannter Kleinunternehmer keine Umsatzsteuer zahlen.
Vermietung
Wer seine Immobilie an Gäste vermieten will, muss die Einnahmen versteuern. Die Mieteinnahmen tragen Privatleute in der Anlage V ihrer Steuererklärung ein. Im Gegenzug können sie sämtliche Aufwendungen für die Vermietung als Werbungskosten abziehen. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf können zum Beispiel die Ausgaben für Renovierungen oder die Anschaffung von Möbeln die Mieteinnahmen übersteigen.
Das Finanzamt akzeptiert etwaige Verluste in der Regel ohne weitere Prüfung, wenn die Immobilie ausschließlich an Feriengäste vermietet wird. Denn dann unterstellt es eine Gewinnabsicht. Nur wenn die Vermietung die Dauer der ortsüblichen Vermietung um 25 Prozent unterschreitet, müssen Sie nachweisen, dass keine Liebhaberei vorliegt.
Nutzen Inhaber die Immobilie ab und zu und vermieten sie in der restlichen Zeit, dürfen bei der Ermittlung der Einkünfte nur die Aufwendungen, die der Vermietung zugeordnet werden, als Werbungskosten abgezogen werden. Dazu gehören etwa Kosten für die Endreinigung und Werbeanzeigen.